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【表紙】

 

【提出書類】

有価証券報告書

【根拠条文】

金融商品取引法第24条第1項

【提出先】

関東財務局長

【提出日】

2020年9月29日

【事業年度】

第23期(自  2019年7月1日  至  2020年6月30日)

【会社名】

株式会社アーバネットコーポレーション

【英訳名】

URBANET CORPORATION CO.,LTD.

【代表者の役職氏名】

代表取締役社長  服  部  信  治

【本店の所在の場所】

東京都千代田区神田駿河台四丁目2番5号

【電話番号】

03-6630-3050(代表)

【事務連絡者氏名】

取締役上席執行役員管理本部長 赤 井  渡

【最寄りの連絡場所】

東京都千代田区神田駿河台四丁目2番5号

【電話番号】

03-6630-3051

【事務連絡者氏名】

取締役上席執行役員管理本部長 赤 井  渡

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所

(東京都中央区日本橋兜町2番1号)

 

 

E04069 32420 株式会社アーバネットコーポレーション URBANET CORPORATION CO.,LTD. 企業内容等の開示に関する内閣府令 第三号様式 Japan GAAP true cte cns 2019-07-01 2020-06-30 FY 2020-06-30 2018-07-01 2019-06-30 2019-06-30 1 false false false E04069-000 2020-09-29 E04069-000 2015-07-01 2016-06-30 E04069-000 2016-07-01 2017-06-30 E04069-000 2017-07-01 2018-06-30 E04069-000 2018-07-01 2019-06-30 E04069-000 2019-07-01 2020-06-30 E04069-000 2016-06-30 E04069-000 2017-06-30 E04069-000 2018-06-30 E04069-000 2019-06-30 E04069-000 2020-06-30 E04069-000 2015-07-01 2016-06-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04069-000 2016-07-01 2017-06-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04069-000 2017-07-01 2018-06-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04069-000 2018-07-01 2019-06-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04069-000 2019-07-01 2020-06-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04069-000 2016-06-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04069-000 2017-06-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04069-000 2018-06-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04069-000 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第一部 【企業情報】

 

第1 【企業の概況】

 

1 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

回次

第19期

第20期

第21期

第22期

第23期

決算年月

2016年6月

2017年6月

2018年6月

2019年6月

2020年6月

売上高

(千円)

17,704,619

17,788,995

16,085,447

20,084,129

22,018,582

経常利益

(千円)

1,720,407

2,158,521

1,440,768

1,913,857

2,198,762

親会社株主に帰属する
当期純利益

(千円)

1,139,499

1,465,718

988,990

1,310,181

1,506,070

包括利益

(千円)

1,153,764

1,465,718

988,990

1,310,181

1,517,034

純資産額

(千円)

5,869,296

6,921,056

7,450,617

8,363,940

12,807,401

総資産額

(千円)

18,952,076

23,560,107

28,527,820

30,467,209

33,999,610

1株当たり純資産額

(円)

234.60

275.54

296.01

332.15

359.81

1株当たり当期純利益

(円)

45.64

58.59

39.36

52.09

52.66

潜在株式調整後

1株当たり当期純利益

(円)

45.60

58.49

39.34

52.09

52.64

自己資本比率

(%)

30.9

29.3

26.1

27.4

33.2

自己資本利益率

(%)

20.8

23.0

13.8

16.6

15.3

株価収益率

(倍)

6.2

7.2

9.2

6.7

5.5

営業活動による

キャッシュ・フロー

(千円)

1,366,859

1,747,085

1,600,548

2,043,178

1,143,257

投資活動による

キャッシュ・フロー

(千円)

986,085

399,631

1,388,374

167,486

836,170

財務活動による

キャッシュ・フロー

(千円)

2,216,202

3,736,573

3,106,577

801,700

3,296,124

現金及び現金同等物

の期末残高

(千円)

2,513,554

4,103,410

4,221,064

5,295,056

8,898,267

従業員数
〔外、平均臨時雇用者数〕

(名)

37

3

38

2

42

2

47

2

52

2

 

(注) 1. 売上高には、消費税等は含まれておりません。

2.従業員数は、就業人員数であり従業員数欄の〔外書〕は、臨時従業員の年間平均雇用人員数であります。

 

 

(2) 提出会社の経営指標等

回次

第19期

第20期

第21期

第22期

第23期

決算年月

2016年6月

2017年6月

2018年6月

2019年6月

2020年6月

売上高

(千円)

17,332,993

17,427,368

15,674,677

19,608,922

21,438,323

経常利益

(千円)

1,713,476

2,102,489

1,292,061

1,894,643

2,212,344

当期純利益

(千円)

1,128,230

1,424,261

885,457

1,297,080

1,527,629

資本金

(千円)

1,654,292

1,673,797

1,682,463

1,685,249

2,693,701

発行済株式総数

(株)

24,974,400

25,091,900

25,144,100

25,158,100

31,374,100

純資産額

(千円)

5,876,070

6,886,373

7,312,401

8,212,624

11,166,680

総資産額

(千円)

18,889,481

23,494,348

28,309,219

30,244,410

33,200,873

1株当たり純資産額

(円)

234.87

274.15

290.51

326.14

355.68

1株当たり配当額
(内、1株当たり中間配当額)

(円)

16.00

21.00

16.00

18.00

20.00

(7.00)

(9.00)

(7.00)

(7.00)

(10.00)

1株当たり当期純利益

(円)

45.18

56.93

35.24

51.57

53.41

潜在株式調整後
1株当たり当期純利益

(円)

45.15

56.84

35.22

51.57

53.40

自己資本比率

(%)

31.1

29.3

25.8

27.1

33.6

自己資本利益率

(%)

20.6

22.4

12.5

16.7

15.8

株価収益率

(倍)

6.2

7.4

10.3

6.7

5.5

配当性向

(%)

35.4

36.9

45.4

34.9

37.4

従業員数
〔外、平均臨時雇用者数〕

(名)

30

28

33

39

44

3

2

2

2

2

株主総利回り

(%)

91.4

140.8

127.9

128.5

117.5

(比較指標:配当込みTOPIX)

(%)

(78.0)

(103.2)

(113.2)

(103.8)

(107.1)

最高株価

(円)

366

481

446

378

422

最低株価

(円)

244

275

313

315

195

 

(注) 1. 売上高には、消費税等は含まれておりません。

2.従業員数は、就業人員数であり従業員数欄の〔外書〕は、臨時従業員の年間平均雇用人員数であります。

3.最高株価及び最低株価は、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)におけるものであります。

 

2 【沿革】

株式会社アーバネットコーポレーション設立以後の経緯は、次のとおりであります。

年    月

概        要

 1997年7月

東京都新宿区新宿一丁目24番7号において、土木・建築の設計、不動産の売買・賃貸及びその仲介を目的として株式会社アーバネット(現当社)設立(資本金1,000万円)

1997年9月

一級建築士事務所登録(東京都知事登録  第42424号)

1997年10月

宅地建物取引業者免許(東京都知事(1)75706号)を取得

2000年12月

マンション開発販売事業を開始

2002年2月

不動産賃貸事業を開始

2002年3月

本社を東京都新宿区新宿一丁目5番1号に移転、社名を現在の株式会社アーバネットコーポレーションに商号変更

2002年6月

戸建開発販売事業を開始

2005年2月

本社を東京都千代田区二番町5番地6に移転

2006年10月

信託受益権販売業登録(関東財務局長(売信)第416号)

2007年3月
 

ジャスダック証券取引所に株式を上場

2007年9月
 

金融商品取引法施行に伴い信託受益権販売業より第二種金融商品取引業に変更登録
(関東財務局長(金商)第1178号)

2008年10月

営業部門を新設し、中古分譲マンションの買取再販事業を開始

2010年4月

ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所との合併に伴い、大阪証券取引所(JASDAQ市場)に上場

2010年10月
 

大阪証券取引所ヘラクレス市場、同取引所JASDAQ市場及び同取引所NEO市場の各市場の統合に伴い、大阪証券取引所JASDAQ(スタンダード)に上場

2013年7月

大阪証券取引所と東京証券取引所の合併に伴い、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に上場

2015年3月

連結子会社株式会社アーバネットリビング(所在地:東京都千代田区)を設立

2015年6月

本社を東京都千代田区神田駿河台四丁目2番5号に移転

2017年7月

ホテル事業を開始

 

 

3 【事業の内容】

当社グループは、当社及び連結子会社1社(㈱アーバネットリビング)の計2社で構成されております。

当社は設立以来、東京23区、駅徒歩10分以内の開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売(卸売)を基軸事業として、分譲用マンション並びに戸建住宅の開発・分譲、アパートの開発・1棟販売、事業用地の仕入販売、不動産売買の仲介及び不動産賃貸業等の不動産事業を行ってまいりました。

当社グループは、設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、実際に居住する方々のニーズに応えるだけでなく、効率性と芸術性の融合を目指して、外観や共有スペースにデザイン性やアートを加えるなど、「ものづくり」にこだわり、独自性を追求した自社ブランドの確立を進めてまいりました。

当社グループは、変動の激しい不動産業界の環境に対応するため、役職員数を最小限とする少人数体制のもと、アウトソーシングを最大限に活用した効率的かつリスクの少ないビジネスモデルを構築する一方で、金融機関の不動産融資の厳格化や不動産価格の大幅な変動に対処できる信用力のある財務体質の構築・強化と、固定収入となる賃貸用不動産の自己保有を進めてまいりました。

当社は、エンドユーザー向けの分譲・賃貸・マンション管理(小売・サービス)等の事業のために、2015年3月に100%子会社である株式会社アーバネットリビングを設立し、グループとしての業績の拡大を図っております。

 

当社グループの事業内容及び当該事業は、以下のとおりです。なお、当社グループは、投資用・分譲用マンションの開発・仕入及び販売を主体とする不動産事業の単一セグメントであるため、不動産事業内容別に記載しております。

 

(1) 不動産開発販売

当社グループは、開発エリアを原則として不動産価値の低下が少ない東京23区駅徒歩10分以内に特化し、多数の土地情報並びに市場の賃貸情報を収集し、設計事務所からスタートした当社のノウハウであるプラン設計と収益シミュレーションにより、一定利益が確保できる可能性の高い物件を厳選し、事業用地として取得しております。

事業用地取得後は、更に詳細な調査・設計プランの検討を重ね、本来その土地の持つ収益性を最大限に発揮する事業プランを作成するとともに、当社グループが基調としておりますモノトーンの外観デザインや、オリジナルのアート作品を展示するエントランス、並びに賃借人に対して定期的に実施しているアンケート調査にもとづくユーザーニーズの実現により、他社物件との差別化を図っております。

当社グループの事業の中核である投資用ワンルームマンションにおける販売先は、ワンルーム販売会社への専有卸を中心に、一般法人・国内外投資家及び相続税対策等の目的を有する日本の富裕層であります。

また、経済環境と取得用地の優位性があれば分譲用マンションの開発・分譲も行っております。

また、当社グループは、ホテル・アパート・戸建等、開発分野の多様化も進めております。

(2) 不動産仕入販売

当社グループは、自社による不動産開発販売事業のほか、他社開発分譲マンションの1棟専有卸や中古分譲マンションの戸別買取再販事業等も行っております。

(3) その他

当社グループは、前2事業のほか、不動産売買等の仲介業務、自社開発及び他社開発マンションの賃貸事業並びに賃貸管理事業・マンション管理事業を行っております。

 

 

  当社グループの事業系統図は、次のとおりであります。

 


 

 

4 【関係会社の状況】

名称

住所

資本金
(千円)

主要な事業
の内容

議決権の所有(又は被所有)
割合(%)

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

株式会社アーバネットリビング

(注)

東京都千代田区

1,050,000

戸別販売

マンション管理

賃貸管理

100.0

当社開発分譲用マンションの販売代理、当社保有賃貸マンション等の賃貸管理・マンション管理を委託しております。

当社取締役・監査役3名及び執行役員2名が、子会社の役員を兼任しております。

 

(注) 特定子会社に該当しております。

 

5 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

 2020年6月30日現在

本部の名称

従業員数(名)

  事業本部

31

〔1〕

  管理本部

21

〔1〕

合計

52

2

 

(注) 1.従業員数は就業人員数であり、臨時従業員数は〔  〕内に年間平均雇用人員を外数で記載しております。

2.管理本部の人数には、当社の内部監査室2名及び経営戦略室1名を含んでおります。

3.当社グループは単一セグメントのため、本部別の従業員数を記載しております。

 

(2) 提出会社の状況

 2020年6月30日現在

従業員数(名)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(円)

44

2

40.94

4.76

8,449,636

 

 

本部の名称

従業員数(名)

  事業本部

26

〔1〕

  管理本部

18

〔1〕

合計

44

2

 

(注) 1.従業員数は、当社から他社への出向者を除いた就業人員数であり、臨時従業員数は〔  〕内に年間平均雇用

    人員を外数で記載しております。

2.管理本部の人数には、内部監査室2名及び経営戦略室1名を含んでおります。

3.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

4.当社は単一セグメントのため、本部別の従業員数を記載しております。

 

(3) 労働組合の状況

当社グループには労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

 

第2 【事業の状況】

 

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

 (1) 経営方針

 当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」ことを企業理念としております。

 この企業理念の下、投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売を中心とした事業活動を行い、事業をとおして社会の発展に寄与するとともに、持続的な成長と企業価値の向上を図ることにより、ステークホルダーに貢献することを経営の基本方針としております。

 

 (2) 経営戦略

 当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの市場は、首都圏特に東京都心においては、高齢化による単身世帯の増加や、各世代における単身者の継続的な流入などにより、賃貸・実需とも堅調に推移するものと考えております。

 また、企業による人員確保のための社宅需要や将来の資産形成や相続税対策に対応できる堅実な運用商品としての社会的関心もあり、購入者層の拡大が見込まれるものと考えております。

 こうした見とおしのもと、当社グループは、今後も投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売を中心とした不動産開発販売を基軸事業として、経営基盤を拡充し、安定的な収益の向上に努めてまいります。

 投資用ワンルームマンションにつきましては、利回り商品としてだけではなく、将来の資産形成や相続税対策などへの対応策として、また、人口流入の続く東京23区における受け皿として考えており、今後も東京23区にこだわり投資用ワンルームマンションの開発に尽力してまいります。

 また、販売先の多様化を目的としたホテル開発・販売事業などの新規事業にも、堅実に取り組んでまいります。

 

 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

 当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図り、株主への利益還元を安定的に行うことを基本方針に、売上総利益率を重視しております。

 

 

(4) 経営環境及び優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図るため、経営環境の変化に対応しつつ、以下の課題に取り組んでまいります。

①コンプライアンスとコーポレートガバナンス・コードの基本原則遵守の経営

当社グループは、コンプライアンスとコーポレート・ガバナンスがこれからの企業経営において非常に重要で あることを強く認識し、コンプライアンスを遵守した経営を推進いたします。また、不正を防止する内部統制システムの整備・充実を図るとともに、コーポレート・ガバナンスの強化に努め、コーポレートガバナンス・コードの基本原則に基づく、健全で効率的な経営を行うよう一層の努力をしてまいります。

②利益率の維持・向上のための競争力のある事業用地の取得

日本全体としては人口減少問題を抱えるなかで、東京圏への人口流入は続くという環境の下、大手不動産業者並びに資金力のある開発業者により、利便性の高い好立地の用地獲得競争は続くものと認識いたしております。

こうした状況の下で安定的な収益を確保するためには、更なる土地の選別と開発物件の差別化が最重要課題であると認識しております。

当社グループは、優秀な仕入要員の採用を進めるほか、用地情報収集能力・用地情報チャネルの拡充、事業用 地の価値を高めるプラン設計などに注力してまいります。

③販売先並びに不動産開発事業の多様化

当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売(卸売)は、土地価格の高騰や  労務費を中心とする建築コストの上昇による売上総利益率の低下に直面しております。

これに対応するため、従来からの卸先であるマンション販売会社だけではなく、国内外の投資家や相続税対策を含む様々な目的で不動産を活用する日本の富裕層、人員確保のための社宅や寮を再度必要とするようになった事業法人など、多方面への販売チャネル確保に注力してまいります。

ホテル開発事業につきましては、新型コロナウイルス感染拡大という予想外の事態のため開業を遅らせており ますが、当社設立以来一貫した販売先であるレジデンス関連業者だけでなく、ホテル・サービス業界へも販売先を多様化するという当初の目的どおり、業界の復旧と事業回復を待って本事業を進めてまいります。

また、将来的には他社との共同事業や不動産の流動化等を含む不動産開発事業の多様化を図ってまいります。

④経済の大規模な変動に耐えうる企業価値の向上と財務体質の一層の強化

当社グループは、現在の世界情勢並びに日本経済の動向を注視し、将来の大規模な経済変動に耐えうる企業であるためには、一層の企業価値の向上と、財務体質の強化が必要であると認識いたしております。

前回の大変動でありましたリーマンショックにおいて多くの不動産関連企業が破綻する中を耐え抜いた経験により、キャッシュポジションと担保物件の重要性を認識したことから、当社グループは2019年12月の増資や2020年3月の子会社による優先株式発行など財務体質を強化してまいりましたが、アフターコロナの厳しい状況におけるピンチをチャンスに変えて、持続的に成長できる企業へと変貌してまいります。

 

 

 

2 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事業のうち、経営者が連結会社の財務状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

当該リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクが顕在した場合に当社グループの経営成績及び財務状況等の状況に与える影響については、合理的に予見することが困難であるため、記載しておりません。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1) 経済情勢の変動に係わるリスクについて

当社グループの主要事業である不動産開発事業は、景気動向・金利動向・不動産需要動向・住宅税制等各種税制の影響を受けやすく、景気の急速な悪化や大幅な金利上昇、需給悪化による販売価格の下落、住宅税制や建築基準法令の変更・改廃等によって、販売先の需要動向が変化した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、金融市場の混迷並びに先行き不透明感により、ローン構築の不成立や顧客購入意欲の低下の可能性があり、販売価格や保有不動産の評価を下げる必要があるなど、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクの対応策として、景気動向・金利動向等のモニタリング、販売先の財務状況管理、各種法令の改廃情報の取得等を十分に行った上で開発・販売計画を策定しており、建築確認が下りた開発物件は速やかに販売先を選定し、売買契約を締結するよう努めております。

 

(2) 自然災害並びに感染症に係わるリスクについて

当社グループでは、開発エリアを東京23区に特化しておりますが、従前から注意している大地震発生のリスクに加え、昨年来から東京直下型の異常な風水害が発生しております。

当社グループが開発途中の物件において、地盤への影響や建設中の建物の倒壊等のリスクが新たに考慮されます。

当社グループは、開発用地購入においてハザードマップの確認を義務づけており、台風の接近における建築途中の物件現場においては、飛ばされやすいものの撤去等の対策をいたしております。

また、自然災害には今回の新型コロナウイルスの感染拡大も加わることとなりましたが、これについては別途記載させていただきます。

 

(3) 事業用地の仕入に係わるリスクについて

① 事業用地の取得について

当社グループでは、東京23区の駅10分以内という利便性、人気とも高い事業用地を求めておりますが、他社との競合や価格の上昇等によって用地の取得が計画通りに行えない場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループの持続的な成長のためには、安定的な用地取得は不可欠であり、当該リスクの対応策として、既存情報取得先との関係強化及び新規情報取得先の開拓を行っております。

 

② 土壌汚染等によるリスクについて

当社グループは用地仕入れに際し、土壌汚染・地中埋設物・埋蔵文化財・産業廃棄物の地中廃棄物等によるコスト排除を明確にするため、事前調査を徹底し、売買契約においても原則としてこれらのコストを売主負担としてまいりましたが、現在は開発用地獲得を優先する環境下のため、同コストは当社負担となっており、想定外の土壌汚染問題等が発生した場合、処理費用が追加発生することにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4) 特定取引先との取引集中に係わるリスクについて

① アウトソーシングに係わるリスクについて

当社グループは、アウトソーシングを最大限活用した少人数体制を経営の基本方針としており、当連結会計年度においても、株式会社合田工務店への建築工事のアウトソーシングが集中しております。

当社グループと同社との取引関係に急激な変化が生じた場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクの対応策として、建築工事の新たなアウトソーシング先を開拓しており、過度な集中とならないよう努めてまいります。

 

② 販売先に係わるリスクについて

当社グループは、当連結会計年度における開発物件の過半数を上位2社に販売しております。

当社グループと両社は安定的な取引関係にあり、今後もその取引関係に急激な変化はないと考えておりますが、当社グループの主たる販売先である両社に不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクの対応策として、他のマンション販売会社及びエンドユーザーやファンド等、多方面への販売チャンネル確保に注力してまいります。

 

(5) 販売に関連するリスクについて

① 販売用不動産の売却可能性について

当社グループの開発プロジェクトにおいて販売先との売買契約締結が長引いた場合、その間に不動産市況の急激な悪化等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。

また、分譲マンションにおいては、エンドユーザー向けの分譲となるため、景気の変動等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。

投資用ワンルームマンションに関しては景気変動を勘案しながら、用地購入から設計確認までの期間を短縮し、販売先との売買契約を最短にするよう努力をしてまいります。

また、分譲マンションに関しましては、景気変動の可能性のある時期においての開発を抑制しております。

 

② 営業エリアに関連するリスクについて

当社グループでは、営業エリアを原則東京23区駅10分以内に特化したことで、不動産需要の減少に対して相対的に影響を受けにくい地域で事業を行っておりますが、同地区において自然災害やテロなどの不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(6) 賃貸用不動産に関連するリスクについて

当社グループは、賃貸収益の獲得を目的として、当社グループ開発物件並びに他社開発賃貸用不動産を保有しております。

景気変動により、当該資産の時価の変動に伴う評価の下落が生じた場合、並びに賃貸物件の空室率の極度な増加が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7) 借入金への依存に関連するリスクについて

① 金利の上昇リスクについて

当社グループは、事業資金を金融機関からの借入により調達しており、当連結会計年度末における総資産額に占める有利子負債の割合は、54.5%と高水準であります。

したがいまして、金融情勢の変化により金利水準が上昇した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

② 調達のリスクについて

当社グループは、用地仕入れに際し、その資金を金融機関による間接金融に負っております。

金融機関の不動産融資の姿勢に変化が発生した場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との新規取引による間接金融の拡大、エクイティ等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めております。

 

(8) 設計・建築工事について

当社グループは、意匠設計並びにプラン設計以外を設計事務所並びに建設会社等にアウトソーシングしております。設計会社並びに建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念にアウトソーシング先の管理をしておりますが、アウトソーシング先の倒産や工事中の事故などが発生した場合に、工事の遅延・中止・建築費用の上昇などにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクの対応策として、アウトソーシング先の財務調査を継続的に行っており、新たな工事の発注先を選定する際には反社会的組織との関連調査並びに財務調査も実施して決定しております。

 

(9) 物件の引渡し時期について

当社グループの不動産開発事業において、売上計上は物件引渡しによって行われます。

このため、天候不順や自然災害並びに感染症蔓延などを原因として建設会社の人手不足などによる工期遅延により、引渡時期が決算期を越えて遅延する場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、販売会社との売買契約につきましても、竣工引渡後原則4ヶ月後決済(ただし戸別決済に応じる)となっておりますことから、決算期に跨る売買契約における計上戸数については当社グループでのコントロール下にはありませんので、販売会社の販売状況によっては、当社グループの当該決算期業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(10) 人材確保について

当社グループは、事業用地の仕入・設計・施工監理・自治体との調整及び近隣との調整や竣工マンションの1棟販売など、専門的な知識・経験及び資格が要求されることから、人材の獲得・育成が重要であると認識しております。しかしながら、優秀な人材の確保・育成が計画通りに進行しない場合、もしくは保有人材の流出が大規模に発生した場合は、当社グループの今後の事業運営及び事業計画に影響を及ぼす可能性があります。

 

(11) 法的規制について

当社グループの事業は、「建築士法」・「宅地建物取引業法」・「金融商品取引法」・「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等により、法的規制を受けております。

また、当社グループの事業においては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を受けております。当社グループは、これまでにこれら法的規制によって重大な影響を受けたことはありませんが、今後新たな規制の制定や改廃が行われた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、今後何らかの理由により免許等の取消・更新・欠格による失効等の事象が発生した場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに、業績に影響を及ぼす可能性があります。

許認可等の名称

会社名

許認可番号等
有効期間

規制法令

免許取消
条項等

一級建築士事務所登録

株式会社アーバネットコーポレーション

東京都知事登録 第42424号
2017年9月10日
~2022年9月9日

建築士法

第26条等

宅地建物取引業者免許

株式会社アーバネットコーポレーション

東京都知事(5)第75706号
2017年10月18日
~2022年10月17日

宅地建物取引業法

第66条等

株式会社アーバネットリビング

東京都知事(2)第97760号
2020年4月25日
~2025年4月24日

第二種金融商品取引業登録

株式会社アーバネットコーポレーション

関東財務局長(金商)第1178号

金融商品取引法

第52条等

マンション管理業者登録

株式会社アーバネットリビング

国土交通大臣(2)第034154号
2020年3月19日
~2025年3月18日

マンションの管理の適正化の推進に関する法律

第83条等

 

なお、最低住戸面積の引き上げ等ワンルームマンションの建設を規制する条例等が制定された場合、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

 

(12) 個人情報の漏洩について

当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売は卸売業であることから、従来、個人情報については多く保有しておりませんでしたが、小売りを中核とする子会社設立を機にマンション管理・賃貸管理並びに中古分譲マンションの買取再販による戸別販売の拡大により個人情報の保有が増加しております。何らかの事由により当社グループ保管の個人情報が漏洩した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクの対応策としてセキュリティ対策、役職員への教育等の諸施策を実施しております。

 

(13) 訴訟等の可能性について

当社グループは、投資用ワンルームマンションの開発を事業の基幹としております。当社は、コンプライアンス委員会の設置・従業員並びに近隣対策会社等への啓蒙活動や近隣住民との対話回数の増加等により、訴訟等の発生を最大限回避する企業努力を行っておりますが、開発エリアを東京23区駅10分以内に特化していることから、近隣住民からの苦情等を完全に排除することは難しく、法令にもとづいて実施しているとはいえ、開発用地にある既存建物の解体やマンション建設に関連する騒音・電波障害・日照問題・景観変化等の近隣住民等からのクレーム等に起因する訴訟及びその他の請求が発生する可能性があります。

また、当社も設立20年を経過し、当社グループが過去に販売した物件における瑕疵の発生も可能性があります。

これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

現在、当社は、2プロジェクトにおいて訴訟案件を抱えており、顧問弁護士と相談をしつつ、誠実に対応いたしております。

 

(14)ホテル事業について

当社グループは販売先の多様化を目的に、2020年6月竣工のホテルを自社保有しておりますが、新型コロナウイルスの感染拡大により当初7月オープンであった開業予定を延期しております。

ホテル開発事業は目論見を大きく棄損しましたが、今後ホテル・サービス業界の新型コロナウイルスからの復旧と事業回復を待ち、適切な時期に開業し事業を推進してまいります。当社グループとして初めてのホテル運営であることから収支については保守的に見積もっておりますが、予期せぬ事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(15)新型コロナウイルスの感染拡大について

当社グループでは新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、従業員及び取引先の安全を第一に考え、時差出勤やテレワークなどのIT環境整備に努めておりますが、社員や取引先の感染リスクは常に存在するとの認識のもと予防強化並びに、感染者発生時での安定した事業継続について調査・研究を進めてまいります。

なお、当社グループの開発現場において新型コロナウイルスの感染者が発生した場合には、工事の一時的な停止などにより竣工時期が遅延する可能性が高く、当社グループ業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(16) その他について

当社グループは、事業展開上様々なリスクがあることを認識し、それらを最大限の努力で回避するとともに、発生したリスクへの対策を十分に行うよう努めております。

しかしながら、事業遂行に当たり、予期できぬ事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

3 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績の状況の概要

① 財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高220億18百万円・営業利益24億84百万円・経常利益21億98百万円・親会社株主に帰属する当期純利益15億6百万円となり、売上高・各利益において過去最高を記録いたしました。

これは、当社グループの中核事業である東京都心の投資用ワンルームマンション市場において、地価及び建築コストの高止まりによる販売原価の上昇に伴う利益率低下傾向の中、東京23区、駅10分以内という厳しい開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発1棟販売という当社基本ビジネスモデルが、利回り低下の現状においても、政府の低金利政策の継続、将来不安を抱えた若年層の不動産投資意欲、相続税対策を目的とした富裕層による需要、企業による社宅需要、潤沢な資金を蓄えたファンド・リートにより不足する収益物件への需要が引き続き堅調であったことによるものであります。

各事業内容別の業績は以下のとおりであります。

なお、当社グループは投資用・分譲用マンションの開発・仕入及び販売を主体とする不動産事業の単一セグメントであるため、不動産事業内容別に記載しております。

 

 (不動産開発販売)  

投資用ワンルームマンション等14棟712戸、及び用地1件の売却により、不動産開発販売の売上高合計は211億52百万円(前連結会計年度比9.1%増)となりました。

 

 (不動産仕入販売)

中古分譲マンションの買取再販(2戸)に加え、一括での物件(12戸)の購入・販売により、不動産仕入販売の売上高合計は4億5百万円(前連結会計年度比61.8%増)となりました。

 

 (その他)

不動産仲介及び不動産賃貸業等により、その他の売上高合計は4億60百万円(前連結会計年度比4.6%増)となりました。

 

当連結会計年度末における財政状態については、総資産が、前連結会計年度末に比べ35億32百万円増加し339億99百万円、総負債が、前連結会計年度末に比べ9億11百万円減少し211億92百万円、純資産が、前連結会計年度末に比べ44億43百万円増加し128億7百万円となりました。

 

(流動資産)

当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ28億6百万円増加し、276億79百万円となりました。これは主として現金及び預金が36億3百万円増加する一方で、棚卸資産が8億46百万円減少したことによるものであります。

 

(固定資産)

当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べ7億25百万円増加し、63億20百万円となりました。これは主として2020年6月に自社保有ホテルが竣工したことによるものであります。

 

(流動負債)

当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ10億29百万円減少し、124億79百万円となりました。これは主として堅調な売り上げにより買掛金及び前受金が減少したことによるものであります。

 

 

(固定負債)

当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末に比べ1億18百万円増加し、87億12百万円となりました。これは主として厳しい仕入れ環境の中でも厳選した好立地の土地購入を進めた結果、長期借入金が増加したことによるものであります。

 

(純資産)

当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ44億43百万円増加し、128億7百万円となりました。これは主として利益剰余金の9億15百万円増加に加え、昨年12月の公募増資による20億16百万円の増加、及び本年3月に子会社で優先株式を15億円発行したことによるものであります。

 

② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、営業活動によるキャッシュ・フローと財務活動によるキャッシュ・フローがプラス、投資活動によるキャッシュ・フローがマイナスとなり、前期末比36億3百万円増の88億98百万円となりました。

これは主に公募増資と子会社による優先株式発行により財務活動によるキャッシュ・フローが大幅なプラスとなり、また好調な売上計上に対し、販売利益を重視した選別的な開発用地購入により営業活動によるキャッシュ・フローがプラスとなる一方、自社保有ホテルの竣工に伴う固定資産取得により投資キャッシュ・フローがマイナスとなった結果であります。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において営業活動による資金の増加は、11億43百万円(前連結会計年度は20億43百万円の増加)となりました。これは主に販売利益を重視した選別的な開発用地購入によるものであります。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において投資活動による資金の減少は、8億36百万円(前連結会計年度は1億67百万円の減少)となりました。これは主に有形固定資産の取得によるものであります。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において財務活動による資金の増加は、32億96百万円(前連結会計年度は8億1百万円の減少)となりました。これは主に公募増資と子会社による優先株式発行によるものであります。

 

③ 生産、受注及び販売の実績

a. 生産実績

当社グループは、不動産開発事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

 

b. 受注の状況

当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注状況の記載はしておりません。

 

 

c. 販売実績

事業内容

内    訳

当連結会計年度
自  2019年7月1日
至  2020年6月30日

販売高(千円)

割合(%)

前年同期比(%)

不動産開発販売

マンション・戸建住宅の開発販売及び

事業用地の仕入販売等

21,152,213

96.1

9.1

不動産仕入販売

中古マンションの仕入販売及び

関連業務等

405,371

1.8

61.8

その他

不動産賃貸及び仲介業務等

460,997

2.1

4.6

合計

 

22,018,582

100.0

9.6

 

 

(注) 1.金額は販売価格によっております。

     2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

     3.不動産開発販売における主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の販売高合計に対する割合は次の

        とおりであります。

相手先

前連結会計年度
自  2018年7月1日
至  2019年6月30日

当連結会計年度
自  2019年7月1日
至  2020年6月30日

販売高(千円)

割合(%)

販売高(千円)

割合(%)

Y社

2,938,372

14.6

9,026,255

41.0

株式会社明和

3,016,748

15.0

4,828,822

21.9

株式会社アセットリード

3,788,937

18.9

1,169,857

5.3

Z社

3,924,729

19.5

 

 

(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

     2.上記の金額には、不動産仕入販売、その他の事業の販売高は含まれておりません

    3.Y社及びZ社と当社の間に守秘義務契約があるため、社名の公表は控えさせていただきます。

 

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

 

① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般的に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。

その作成には、会計方針の選択・適用、決算日における資産・負債の報告金額及び報告期間における収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを必要とします。

これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、見積り段階における正確性において、実際の結果と異なる場合があります。

当社グループは、特に次の重要な会計方針及び見積りが連結財務諸表に重要な影響を及ぼす事項であると考えております。

 

(たな卸資産の評価基準及び評価方法)

主なたな卸資産であります、販売用不動産、仕掛販売用不動産及び仕掛品の評価基準及び評価方法につきましては、個別法による原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)を採用しております。

 

 

② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

a. 売上高

当連結会計年度における売上高は、2019年8月8日に開示しました業績予想を超える220億18百万円となり、2年連続で過去最高数値となりました。

これは、売却先の多様化を目指すとともに、供給物件が減少する中で収益物件としての投資用ワンルームマンション需要が旺盛であったこと、及びコロナ禍において予想数値を達成するためにグループ社員一丸となって努力した結果によるものと認識いたしております。

 

b. 営業利益

当連結会計年度における営業利益は、24億84百万円と、売上高に沿って同じく予想数値を上回りました。

しかしながら、高騰を続ける開発用地価格や人員不足を主因とした建築価格の高止まりに加え、コロナ禍により最終顧客への不動産融資ローンについて、金融機関の出社人数の減少等による売上計上の期ずれが発生するなどの影響もあり、当社が常に最重要指標とする売上総利益率は、残念ながら前連結会計年度と同じ17.4%となりました。

なお、販売費・一般管理費の圧縮により、営業利益率は前連結会計年度の10.7%から0.6ポイント向上させた11.3%としております。

これは、当社がアウトソーシングを最大限に活用した少人数体制としていることによる固定費の拡大抑制経営によるものではありますが、開発用地の更なる高騰と建築費の高止まりは今後も続くものと考えられ、売上総利益率の低下傾向は、一層の営業努力が必要であると認識いたしております。

 

c. 経常利益

当連結会計年度における経常利益は、21億98百万円となりました。

当社は、開発プロジェクトにおける開発用地資金を金融機関からの間接金融によって賄っているため、開発プロジェクトの増加と建築工期を中心とした開発期間の長期化により、営業外費用である利息が増加いたします。

現在は、政府の超低金利政策により、大きな影響は見られておりませんが、金融機関の動向については、常に情報交換を続けております。

 

d. 親会社株主に帰属する当期純利益

当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、15億6百万円となりました。

これは、経常利益から法人税等合計並びに非支配株主に帰属する当期純利益を差し引いたものでありますが、前連結会計年度の法人税等合計は6億3百万円、当連結会計年度は6億81百万円でした。

法人税等調整額は会計の世界に税務を入れ込む内容であり、前連結会計年度はマイナスとなり利益を増加させましたが、当連結会計年度はプラスとなり利益を減少させております。

当社では利益配当金の計算に法人税等調整額の影響を省いております。

なお、非支配株主に帰属する当期純利益につきましては、本年3月に子会社による優先株式を発行したことから発生したもので、当連結会計年度は10百万円が計上されております。

 

③ 資本の財源及び資金の流動性

a. 財務戦略の基本的な考え方

当社グループは、主に投資用又は分譲用のマンション開発販売事業を行うための事業計画に照らして、必要な資金を主に銀行からの長期借入により調達しております。長期借入金の返済期間は、事業計画における竣工・販売時期に対応して概ね1年半~2年であります。一時的な余資は主として安全性の高い金融資産(銀行預金)にて運用しております。

 

b. 経営資源の配分に関する考え方

資金の流動性における最大の項目である現預金については、当社は過去のリーマンショックの経験から、東京23区駅10分以内という当社開発用地における土地価格の下落率を最大35%と想定し、毎月の用地購入から売買契約締結前のたな卸不動産総額の35%を確保すると共に、2年分の固定経費を保持することを目安としております。

 

c. 資金需要の主な内容

当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発事業における開発用地の取得及び建築工事代金等のプロジェクト資金であります。資金調達につきましては、各プロジェクトや物件ごとに取引金融機関より調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、借入金並びに現預金の残高を検討材料としております。

 

d. 資金調達

当社グループは、事業活動の維持及び将来の成長のために必要な資金について、安定的かつ機動的に確保することに努めております。

設備投資は、内部資金及び外部資金を有効に活用して実施してまいります。当社グループは販売先の多様化を目的に、2020年6月竣工のホテルを自社保有しております。

当社グループは将来の大規模な経済変動を見据え、昨年12月に20億円強の増資並びに本年3月に子会社による15億円の優先株式の発行により35億円強をグループとして調達しております。

当社グループは、資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との取引開始による間接金融の拡大、エクイティ等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めております。また、主要な取引先金融機関とは良好な取引関係を維持しており、必要な運転資金、投資資金の調達に関しては問題ないと認識しています。

 

④ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標

当社の経営方針・経営戦略並びに経営上の目標達成状況を判断する客観的な指標は売上総利益率であります。

当連結会計年度の実績値は、売上高・営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益のいずれについても、2019年8月8日に開示いたしました決算短信における2020年6月期の連結業績予想数値を上回ることができました。

当連結会計年度における予想数値に対する実績の状況を示すと、次のとおりであります。

項目

 

売上高

 

(百万円)

 

営業利益

 

(百万円)

 

経常利益

 

(百万円)

親会社株主に

帰属する

当期純利益

(百万円)

1株当たり当期純利益

 

(円)

予想数値(A)

21,380

2,380

2,090

1,450

57.64

実績値(B)

22,018

2,484

2,198

1,506

52.66

差額 (B)-(A)

638

104

108

56

△4.98

計画比(%)

   (B)/(A)

103.0

104.4

105.2

103.9

91.4

 

 

売上高が予想数値を上回った主因は、投資用ワンルームマンションの堅調な販売によるものであります。

営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益が予想数値を上回った主因は、販売費及び一般管理費を抑えることができたことによるものであります。

 

4 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

 

5 【研究開発活動】

該当事項はありません。

 

第3 【設備の状況】

 

1 【設備投資等の概要】

当連結会計年度に実施いたしました設備投資額は841百万円であります。

当連結会計年度に投資した設備で重要なものは次のとおりであります。

 ・その他事業関連

   ホテル事業用建設工事他(東京都大田区)

 

2 【主要な設備の状況】

当社グループは不動産事業の単一セグメントであるため、不動産事業内容別に記載しております。

(1) 提出会社

2020年6月30日現在

事業所名

(所在地)

事業内容

設備の内容

帳簿価額(千円)

従業員数

(名)

建物及び

構築物

土地

(面積㎡)

敷金・

保証金

その他

合計

本社
(東京都千代田区)

不動産開発販売
不動産仕入販売
その他

本社設備

15,722

41,478

31,594

88,795

44〔2〕

L-GRAZIA

東高円寺

(東京都杉並区)

その他

賃貸用不動産

223,593

478,891

 (342.71)

702,485

アリシアコート

八丁畷

(神奈川県川崎市)

その他

賃貸用不動産

254,629

114,894

(198.34)

369,523

アジールコート

品川中延

(東京都品川区)

その他

賃貸用不動産

516,086

398,584

(1045.79)

914,670

アリシアコート

多摩川

(東京都大田区)

その他

賃貸用不動産

195,194

217,536

(273.42)

412,730

アジールコート

北品川

(東京都品川区)

その他

賃貸用不動産

466,691

369,001

(343.81)

835,693

グリーンエイト

登戸

(神奈川県川崎市)

その他

賃貸用不動産

172,452

245,917

(607.36)

418,369

ホテルアジール

東京蒲田

(東京都大田区)

その他

ホテル施設

816,769

644,208

(269.08)

2,646

1,463,624

 

(注) 1.帳簿価額には、消費税等は含まれておりません。

2.帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品、リース資産の合計であります。

3.従業員数欄の〔外書〕は臨時従業員の平均雇用人員であります。

4.現在休止中の設備はありません。

5.上記の他、主要な賃借設備として、以下のものがあります。

 

事業所名

(所在地)

事業内容

設備の内容

専有面積

(㎡)

賃貸期間

年間賃借料

(千円)

年間共益費

(千円)

本社
(東京都千代田区)

不動産開発販売
不動産仕入販売
その他

事務所

611.67

2年間

51,070

8,881

 

(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

2.年間賃借料は、当事業年度の賃借料を記載しております。

 

(2) 国内子会社

重要性が乏しいため記載を省略しております。

 

 

3 【設備の新設、除却等の計画】

(1) 重要な設備の新設等

該当事項はありません。

 

(2) 重要な設備の除却等

該当事項はありません。

 

第4 【提出会社の状況】

 

1 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

 

種        類

発 行 可 能 株 式 総 数  (株)

普  通  株  式

64,000,000

64,000,000

 

 

② 【発行済株式】

 

種類

事業年度末現在
発行数(株)
(2020年6月30日)

提出日現在
発行数(株)
(2020年9月29日)

上場金融商品取引所名又は登録認可金融商品取引業協会名

内容

普通株式

31,374,100

31,374,100

東京証券取引所
JASDAQ
(スタンダード)

単元株式数は100株であります。

31,374,100

31,374,100

 

 

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

 

決議年月日

2016年11月15日

付与対象者の区分及び人数(名)

取締役  4

執行役員 1

従業員  35

新株予約権の数(個)※

1,750(注)1

新株予約権の目的となる株式の種類、内容及び数(株)※

普通株式 175,000(注)2

新株予約権の行使時の払込金額(円)※

341(注)3

新株予約権の行使期間※

2018年12月1日~2020年11月30日

新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額(円)※

発行価格  341

資本組入額 171

新株予約権の行使の条件※

(1)権利行使時においても、当社又は当社子会社の取締役、監査役及び従業員の地位にあることを要するものとする。

(2)新株予約権者が死亡した場合は、新株予約権の相続を認めないものとする。

(3)その他の行使の条件については、株主総会決議及び取締役会決議に基づき、別途当社と新株予約権者との間で締結する「新株予約権割当契約書」に定めるところによる。

新株予約権の譲渡に関する事項※

譲渡については、これを認めない。

組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項※

(注)4

 

※ 当事業年度の末日(2020年6月30日)における内容を記載しております。なお、提出日の前月末現在(2020年8月31日)において、これらの事項に変更はありません。

(注)1.新株予約権1個につき目的となる株式数は、100株であります。また、新株予約権の数、新株予約権の目的となる株式の数は、退職によって権利を喪失したことにより消却した数を控除しております。

2.新株予約権1個につき目的となる株式の数は、株式分割や株式併合を行う場合、適宜調整するものといたします。

3.新株予約権の行使時の払込金額は、発行日以降、株式の分割又は併合を行うときは、次の算式により調整するものといたします。ただし、調整の結果生じる1円未満の端数については、これを切り上げるものといたします。

調整後払込金額

調整前払込金額

×

分割・併合の比率

 

また、新株予約権発行日以降に、時価を下回る価格で新株を発行する場合(新株予約権の行使によるものは除く。)は、次の算式により払込金額を調整するものといたします。ただし、調整の結果生じる1円未満の端数については、これを切り上げるものといたします。

調整後払込金額

調整前払込金額

×

既発行株式数

新発行株式数×1株当たりの払込金額

新株発行前の株価

既発行株式数+新規発行株式数

 

4.当社が、合併(当社が合併により消滅する場合に限る。)、吸収分割、新設分割、株式交換又は株式移転(以上を総称して以下、「組織再編成行為」という。)をする場合において、組織再編成行為の効力発生の時点において残存する新株予約権(以下、「残存新株予約権」という。)の新株予約権者に対し、それぞれの場合につき、会社法第236条第1項第8号イからホまでに掲げる株式会社(以下、「再編成対象会社」という。)の新株予約権を以下の条件に基づきそれぞれ交付することといたします。この場合においては、残存新株予約権は消滅し、再編成対象会社は新株予約権を新たに発行するものといたします。ただし、以下の条件に沿って再編成対象会社の新株予約権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約又は株式移転計画において定めた場合に限るものといたします。

  (1)交付する再編成対象会社の新株予約権の数

残存新株予約権の新株予約権者が保有する新株予約権の数と同一の株をそれぞれ交付する。

  (2)新株予約権の目的である再編成対象会社の株式の種類

     再編成対象会社の普通株式とする。

  (3)新株予約権の目的である再編成対象会社の株式の数

     組織再編成行為の条件等を勘案の上、決定する。

  (4)新株予約権の行使に際して出資される財産の価額

組織再編成行為の条件等を勘案の上、1株当たり行使価額を調整して得られる再編成後行使価額に上記(3)に従って決定される当該新株予約権の目的である再編成対象会社の株式の数を乗じた額とする。

  (5)新株予約権を行使することができる期間

新株予約権を行使することができる期間の初日と組織再編成行為の効力発生日のうち、いずれか遅い日から新株予約権を行使することができる期間の末日までとする。

  (6)新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項

会社計算規則第17条第1項に従い計算される資本金等増加限度額の2分の1の金額とし、計算の結果1円未満の端数が生じたときは、その端数を切り上げるものとする。

  (7)新株予約権の譲渡制限

     譲渡による取得については、これを認めない。

  (8)新株予約権の取得に関する事項

     組織再編成行為の条件等を勘案の上、決定する。

  (9)その他の条件については、再編成対象会社の条件に準じて決定する。

 

② 【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

 

③ 【その他の新株予約権等の状況】

    該当事項はありません。

 

 

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

       該当事項はありません。

 

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

    2020年6月30日現在

年 月 日

発行済株式総数増減数(株)

発行済株式
総数残高(株)

資本金増減額
(千円)

資本金残高
(千円)

資本準備金
増減額(千円)

資本準備金
残高(千円)

2015年7月1日~

2016年6月30日 (注)1

16,000

24,974,400

1,195

1,654,292

1,195

1,054,505

2016年7月1日~

2017年6月30日 (注)2

117,500

25,091,900

19,505

1,673,797

19,505

1,074,010

2017年7月1日~

2018年6月30日 (注)3

52,200

25,144,100

8,665

1,682,463

8,665

1,082,675

2018年7月1日~
2019年6月30日 (注)4

14,000

25,158,100

2,786

1,685,249

2,786

1,085,461

2019年12月9日 (注)5

5,340,000

30,498,100

866,334

2,551,583

866,334

1,951,796

2019年12月25日 (注)6

876,000

31,374,100

142,117

2,693,701

142,117

2,093,914

 

(注)1. 新株予約権の行使による増加であります。

2. 新株予約権の行使による増加であります。

3. 新株予約権の行使による増加であります。

4.新株予約権の行使による増加であります。

5.有償一般募集

  発行価格     344円

  発行価額   324.47円

  資本組入額 162.235円

6.有償第三者割当(オーバーアロットメントによる売出しに関連した第三者割当増資)

  発行価格   324.47円

  資本組入額 162.235円

  割当先 SMBC日興証券株式会社

 

(5) 【所有者別状況】

 

2020年6月30日現在

区分

株式の状況(1単元の株式数100株)

単元未満
株式の状況
(株)

政府及び
地方公共
団体

金融機関

金融商品
取引業者

その他の
法人

外国法人等

個人
その他

個人以外

個人

株主数(人)

3

12

82

24

25

16,689

16,835

所有株式数
(単元)

1,526

10,096

72,854

4,229

274

224,662

313,641

10,000

所有株式数
の割合(%)

0.48

3.22

23.23

1.35

0.09

71.63

100.00

 

(注) 自己株式62株は「単元未満株式の状況」に含まれております。

 

(6) 【大株主の状況】

2020年6月30日現在

氏名又は名称

住所

所有株式数
(株)

発行済株式(自己株式を
除く。)の総数に対する
所有株式数の割合(%)

株式会社服部

東京都練馬区石神井町3-3-33

5,616,000

17.90

モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社

東京都千代田区大手町1-9-7

625,800

1.99

株式会社合田工務店

香川県高松市天神前9-5

588,000

1.87

服 部 弘 信

東京都練馬区

384,000

1.22

服  部  信  治

東京都練馬区

350,000

1.12

奥 田 周 二

神奈川県川崎市高津区

313,600

1.00

株式会社明和

東京都世田谷区若林1-23-5

280,000

0.89

塩 田 浩 二

兵庫県神戸市西区

231,700

0.74

JPモルガン証券株式会社

東京都千代田区丸の内2-7-3

215,700

0.69

渡 部  昭

大阪府大阪市東成区

180,000

0.57

8,784,800

28.00

 

 

 

(7) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

2020年6月30日現在

区分

株式数(株)

議決権の数(個)

内容

無議決権株式

議決権制限株式(自己株式等)

議決権制限株式(その他)

完全議決権株式(自己株式等)

完全議決権株式(その他)

普通株式

313,641

31,364,100

単元未満株式

普通株式

10,000

発行済株式総数

31,374,100

総株主の議決権

313,641

 

(注) 「単元未満株式」の欄の普通株式には、当社所有の自己株式62株が含まれております。

 

② 【自己株式等】

        該当事項はありません。

 

 

2 【自己株式の取得等の状況】

 

    【株式の種類等】  普通株式

 

(1) 【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

 

(2) 【取締役会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

 

(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

該当事項はありません。

 

(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

 

区分

当事業年度

当期間

株式数(株)

処分価額の総額
(千円)

株式数(株)

処分価額の総額
(千円)

引き受ける者の募集を行った
取得自己株式

消却の処分を行った取得自己株式

合併、株式交換、会社分割に係る
移転を行った取得自己株式

その他

保有自己株式数

62

62

 

(注)  当期間における保有自己株式数には、2020年9月1日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。

 

 

3 【配当政策】

当社は、財務体質の健全化のための内部留保並びに手元流動性の確保の必要性を認識する一方、企業経営において、株主への利益還元がますます重要な経営課題であることを第一に考え、上場以来、業績数値に基づき株主への配当を優先させることを企業の原則としてまいりました。
  当社は、基本的な配当理念として、親会社株主に帰属する当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値の40%を配当することといたしております。

これらの方針に基づき、2020年6月期の配当についての期末配当金は、2020年8月6日に開示いたしました「剰余金の配当(期末配当)に関するお知らせ」のとおり10円とし、実施済みの第2四半期末配当金10円とあわせ、1株当たり年間配当金は20円となります。

なお、当社は中間配当を行うことができる旨を定款に定めておりますので、剰余金の配当の時期は、毎年12月31日を基準日とする中間配当及び毎年6月30日を基準日とする期末配当の年2回を基本としております。

 

(注)基準日が第23期事業年度に属する剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額
(千円)

1株当たり配当額
(円)

2020年2月6日

臨時取締役会決議

313,740

10.00

2020年8月6日

臨時取締役会決議

313,740

10.00

 

 

 

4 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】

①  コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社における企業活動は、「企業理念」、「経営指針」並びに「URBANET BASIC MISSION」を基本として、株主及びその他の全ステークホルダーに配慮しつつ、企業価値を高め、利潤を追求し、株主への還元を図ることを企業経営の中心課題と捉えております。このような目的を継続的に維持向上するために、日常的な業務執行を律する規範としてコーポレート・ガバナンスを捉え、リスク管理とコンプライアンスの徹底による内部統制の充実により、株主及び全ステークホルダーからの厚い信頼を得られるよう経営努力していく所存であります。

 

②  企業統治の体制

   イ 企業統治の体制の概要

 本書提出日現在、当社は、企業統治の体制として、監査役会設置会社制度を採用するとともに、独立性の高い社外取締役(独立役員)3名と社外監査役3名を選任し、監査役会、内部監査室、会計監査人と相互に連携を図ることにより、経営への監督機能の強化を図る仕組みを構築しております。また、当社では、執行役員制度を導入し、経営の意思決定、監督機能と業務執行機能の分離により、ガバナンス体制の一層の強化を図っております。

 このような体制を採用することにより、適正なコーポレート・ガバナンスを確保できるものと認識しております。

     企業統治の体制の概要を図表に示すと、以下のとおりであります。

 


 

 

   ロ 企業統治に係る機関の概要

株主総会

株主総会は会社の最高意思決定機関であり、各株主の意見を幅広く反映させるため、開催時間を午後に設定するなど、開かれた株主総会に向けた施策を講じております。株主総会では、株主への説明責任を重視し、当社を取り巻く環境や、当社の状況をわかりやすく説明するため、事業報告部分のビジュアル化・グラフ化を取り入れた映像形式を採用しており、当社の経営方針並びに方向性と上程議案の内容と意味を株主に理解していただくことが重要であると考えております。

 

 取締役会

取締役会は、当事業年度においては議決権者として取締役8名(うち社外取締役3名)で構成され、代表取締役社長 服部信治が議長を務めております。構成員の氏名につきましては(2)「役員の状況」に記載のとおりであります。これに加え、経営監視を主たる目的として監査役3名(うち社外監査役3名)が出席し、必要に応じて意見を述べております。定時取締役会を月1回開催し、会社の業務執行に関する最高意思決定機関として、法令及び定款に定められた事項、並びに重要な事項を付議し、決議するとともに、内部統制の円滑な運用状況を確認しつつ、業績の状況とその対策及び中期的な経営課題への対処についても検討いたしております。また、迅速かつ開発関連の重要な意思決定が必要な課題が生じた場合には、逐次臨時取締役会を開催し、十分な議論の上で意思決定を行っております。

 

 監査役会

当社は、定款の定めにより監査役会を設置しております。監査役会は、全員が社外監査役である監査役3名で構成され、常勤監査役 進藤祥一が議長を務めております。構成員の氏名につきましては(2)「役員の状況」に記載のとおりであります。原則として月1回定例監査役会を開催するほか、必要があるときには臨時監査役会を開催しております。監査役は年間監査計画書に基づき、取締役会及びその他の重要な会議に出席し、取締役の法令・定款遵守状況の把握に加えて、監査法人並びに内部監査室との連携、各取締役からのヒアリング等を実施し、稟議書や関係資料の閲覧を通して業務監査及び会計監査が有効に実施されるよう努めております。

 

 2本部体制

当社は業務執行に当たり、2本部制を実施しております。事業部門を統括する事業本部の責任者として取締役副社長上席執行役員事業本部長 田中敦を置き、執行役員並びに部長を有する都市開発第一部・都市開発第二部・都市開発第三部・企画建設部・企画開発部の5部門を管掌しております。一方、管理部門を統括する管理本部の責任者として取締役上席執行役員管理本部長 赤井渡を置いて、執行役員並びに部長を有する総務部・財務部・経理部・経営管理部の4部門を統括しております。

これら各本部並びに本部内各部門は、諸規程の定めに従い、業務を遂行することで内部牽制を効かせております。

 

③  財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針

当社は、当社株式の大規模買付行為(いわゆる敵対的TOB)に関する対応策は導入しておらず、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針についての定めに関する事項(会社法施行規則第118条第3項に掲げる事項)について該当事項はありません。

 

④  取締役に関する事項
(取締役の定数)

当社の取締役は8名以内とする旨定款に定めております。

 

(取締役の任期)

当社は、取締役の任期を選任後1年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までとしております。これは、取締役の経営責任を明確にし、経営体質の強化を図るとともに、経営環境の変化への対応を迅速に行い、最適な経営体制を機動的に構築することを目的とするものであります。

 

(取締役の選任決議要件)

当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の3分の1以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨定款に定めております。また、取締役の選任については、累積投票によらない旨も定款に定めております。

 

(取締役の責任限定契約)

当社は、社外取締役と会社法第423条第1項の損害賠償責任を限定する契約を締結できる旨を定款で定めております。当該契約に基づく損害賠償の限度額は法令が規定する最低責任限度額であります。

 本規定に基づき、当社は、社外取締役全員と責任限定契約を締結しております。

 

⑤  株主総会決議に関する事項
(株主総会の特別決議要件)

当社は、会社法第309条第2項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の3分の1以上を有する株主が出席し、その議決権の3分の2以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

 

(取締役会にて決議できる株主総会決議事項)

イ.自己株式の取得

当社は、自己株式の取得について、会社法第165条第2項の規定に基づき、取締役会の決議によって市場取引により取得できる旨を定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の実行を目的とするものであります。

 

ロ.剰余金の配当等

当社は、剰余金の配当等会社法第459条第1項各号に定める事項について、法令に別段の定めのある場合を除き、取締役会の決議によって行うことができる旨を定めております。これは、機動的な資本政策及び配当政策を図ることを目的とするものであります。

 

ハ.取締役及び監査役の責任免除

当社は、取締役及び監査役の責任免除について、会社法第426条第1項の規定により、任務を怠ったことによる取締役(取締役であった者を含む)及び監査役(監査役であった者を含む)の損害賠償責任を、法令の限度において、取締役会の決議によって免除することができる旨を定款に定めております。これは、取締役及び監査役がその期待される役割を十分に発揮できることを目的とするものであります。

 

 

(2) 【役員の状況】

 ①役員一覧

男性10名、女性1名(役員のうち女性の比率9%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

代表取締役
社長

服 部  信 治

1950年6月29日

1974年4月

北斗建設株式会社入社

1976年8月

株式会社核建築設計事務所入社

1978年9月

カク建築設計事務所設立  代表

1981年2月

名星建設株式会社(現:株式会社イクス・アーク都市企画)入社 専務取締役

1997年7月

当社設立 代表取締役

2006年9月

代表取締役社長(現任)

(注)3

350,000

取締役副社長
事業本部長

田 中   敦

1969年4月28日

1989年1月

西部不動産株式会社入社

1990年1月

株式会社丸増入社

1994年9月

菱和ハウス株式会社入社

1997年1月

株式会社ケイ・エス・シー入社

1998年3月

当社入社

2003年1月

取締役 都市開発事業部長

2007年7月

取締役 執行役員 都市開発事業部長

2009年7月

取締役 常務執行役員 都市開発事業本部長 兼 都市開発部長

2011年7月

取締役 常務執行役員 都市開発事業本部長 兼 都市開発部長 兼 開発営業部長

2012年7月

取締役 常務執行役員 都市開発事業本部長

2018年9月

常務取締役 常務執行役員 都市開発事業本部長

2019年10月

取締役副社長 上席執行役員 事業本部長(現任)

(注)3

10,500

取締役
管理本部長

赤 井  渡

1964年3月12日

1988年4月

株式会社協和銀行(現:株式会社りそな銀行)入行

2006年7月

 同行 成瀬支店長

2013年4月

 同行 本郷支店長

2015年4月

 同行 東京営業部東京営業第二部長

2017年4月

 同行 芝支店長

2019年4月

 当社へ出向

 管理本部長付担当部長

2019年10月

 当社入社

 上席執行役員 管理本部長

2020年9月

 取締役 上席執行役員 管理本部長

(現任)

(注)3

5,000

取締役
事業本部
企画建設部長

梶 河  孝 志

1957年10月24日

1981年4月

株式会社アイ設計事務所入社

1986年2月

名星建設株式会社(現:株式会社イクス・アーク都市企画)入社

1997年7月

当社入社

1998年12月

取締役 設計部長

2007年7月

取締役 執行役員 設計部長

2009年7月

取締役 執行役員 都市開発事業本部 企画建設部長

2019年10月

取締役 執行役員 事業本部 企画建設部長(現任)

(注)3

82,200

取締役
事業本部
企画開発部長

木 村  義 純

1965年9月18日

1988年4月

株式会社名星都市設計一級建築士事務所(現:株式会社イクス・アーク都市設計)入社

1997年9月

当社入社

1999年8月

取締役 企画開発部長

2007年7月

取締役 執行役員 企画開発部長

2009年7月

取締役 執行役員 都市開発事業本部 企画開発部長

2019年10月

取締役 執行役員 事業本部 企画開発部長(現任)

(注)3

164,000

 

 

 

 

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

取締役

中 島 信一郎

1956年11月1日

1990年4月

弁護士登録(堀川法律事務所所属)

1999年4月

下谷中島法律事務所開設

2012年1月

中島信一郎法律事務所開設(現:弁護士法人中島信一郎法律事務所)(現任)

2017年9月

当社 取締役(現任)

2019年6月

生活協同組合コープみらい員外監事(現任)

(注)3

取締役

瀬 古  美 喜

1948年4月26日

1998年4月

 慶應義塾大学経済学部教授

2013年4月

 同大学名誉教授(現任)

2013年4月

 武蔵野大学政治経済学部教授

2013年6月

 双日株式会社社外監査役

2014年4月

 武蔵野大学経済学部経済学科教授

(現任)

2018年9月

当社 取締役(現任)

(注)3

取締役

篠 田  哲 志

1950年6月25日

1973年4月

 東洋証券株式会社入社

1997年2月

 同社 名古屋支店長

2000年6月

 同社 取締役総合企画部担当

2004年4月

 同社 常務取締役西日本地区担当

2005年6月

 同社 常務執行役員西日本地区担当

2006年6月

 同社 常務取締役監査部・リスク管理部管

 掌 兼 人事総務部・引受審査室担当

2007年4月

 同社 常務取締役業務執行統括

2007年6月

 同社 代表取締役社長

2011年6月

 同社 代表取締役会長監査部担当

2016年6月

 同社 相談役

2016年7月

 日本取引所自主規制法人規律委員会委員

2016年11月

 株式会社日本トリム社外監査役(現任)

2017年4月

 東洋証券株式会社特別顧問

2018年9月

当社 取締役(現任)

(注)3

常勤監査役

進 藤  祥 一

1955年1月25日

1977年4月

 株式会社協和銀行(現:株式会社りそな銀

 行)入行

2001年11月

 阿部興業株式会社入社

2007年10月

 リゾートトラスト株式会社入社

2018年9月

当社 監査役(現任)

(注)4

監査役

椎 熊  正 大

1947年4月21日

1971年4月

株式会社協和銀行(現:株式会社りそな銀行)入行

1995年11月

日東建設株式会社(現:みらい建設工業株式会社)入社 

2010年9月

当社 監査役(現任)

(注)4

監査役

徳 山 秀 明

1969年5月10日