２ 【事業等のリスク】
本有価証券報告書に記載した経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性のあるリスクについて、主な事項を記載しております。
また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、ユニゾグループは、これらの事項の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存であります。また、本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてユニゾグループが判断したものであります。
①新型コロナウイルス感染症の拡大
新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大及びこれに対する政府等の措置や感染拡大防止のための自主的な対策等により、ユニゾグループの事業は様々な影響を受けております。ユニゾグループにおいては、新型コロナウイルス感染症の被害を軽減または防止するための自主的な措置を講じることで感染拡大の防止に努めておりますが、新型コロナウイルス感染症の拡大規模や収束時期は依然として不透明であり、今後のさらなる感染拡大や長期化等により、ユニゾグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。ユニゾグループの事業セグメントへの影響は、以下のとおり分析しております。
[不動産事業]
不動産事業は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大が収束しない場合、在宅勤務拡大や外出抑制に伴いテナントニーズが縮小するほか、不動産需要の減少、地価等の下落、テナント賃料の減免等が不動産事業の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
[ホテル事業]
ホテル事業は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大が収束しない場合、宿泊需要の減少、ホテル客室料金の低下等がホテル事業の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
②経済情勢及び不動産・ホテル市況の動向
グループにおけるセグメント別売上高は、不動産事業が82.1％、ホテル事業が17.9％を占めております。
不動産事業（国内外におけるオフィスビル賃貸等）は、景気動向、不動産市況の動向等の影響を受けやすい傾向にあり、景気の低迷や賃貸オフィスビルの供給過剰等により空室率の上昇や賃料水準の低下が起こる場合や不動産価格が下落する場合等、不動産市況動向がユニゾグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
またホテル事業は、景気動向、個人消費の動向等の影響を受けやすい傾向にあり、景気の低迷による企業の出張需要の減少や個人のレジャー需要、訪日外国人数の減少、新規ホテルの開業による客室の供給過剰等により、客室料金や客室稼働率の低下が起こる場合等、ユニゾグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
③各種法規制の変更
ユニゾグループの事業は、国内の事業活動について、会社法をはじめとする会社経営に係る一般的な法令や、事業に係る各種法令、各自治体の条例等による規制の適用を、また、海外の事業活動については、その事業に関係する国や地域の法令諸規制の適用を受けております。このため、将来、これらの法規制の変更等がなされた場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等が発生し、ユニゾグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
加えて、各事業活動の遂行のために取得している各種許認可等が取り消された場合や、不動産の取得・保有・処分等に係る費用の増加につながる、不動産関連税制の変更等も、ユニゾグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
④金利の変動
2021年３月末の連結有利子負債残高は、2020年３月末に比べ82,655百万円減少しましたが、総資産に対する有利子負債への依存度は61.2％と高い水準にあります。金利スワップの利用等により金利上昇リスクのヘッジを図っておりますが、市場金利の上昇等により資金調達コストが増加する場合には、ユニゾグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑤為替の変動
ユニゾグループの業務は為替レート変動の影響を受けます。円が上昇した場合、外貨建て取引の円換算額は目減りすることになります。さらにユニゾグループの資産及び負債の一部の項目は、連結財務諸表作成のために円換算されております。これらの項目は元の現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後の価値が影響を受ける可能性があります。
⑥株価の変動
ユニゾグループは、取引関係の構築・維持・強化やより安定した企業運営を目的として、上場及び非上場の株式を政策的に保有しております。全般的かつ大幅な株価下落が生じる場合には、保有有価証券に減損又は評価損が発生し、ユニゾグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑦オフィスビルテナントとの賃貸借契約について
オフィスビルにおけるテナントとの賃貸借契約の期間満了時に契約が更改される保証はないこと、またテナントが一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合もあるため、賃貸借契約の解約が増加した場合、後継テナントが見つかるまでの間、賃貸収入が減少する等、ユニゾグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
⑧天災、人災等について
ユニゾグループは、数多くの不動産を保有しており、定期的な点検や保守等を実施、かつ、適正な損害保険（火災・賠償責任）を付保しておりますが、地震、津波、台風、風水害等の自然災害や降雪等の天候不順、事故、火災等の人的災害、或いはそれら以外に起因する建物、設備の毀損、劣化、故障、また、テロや戦争など予期し得ない事態の発生によっては、ユニゾグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、万一食中毒等の事故が発生した場合は、ユニゾグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑨取引先の信用状況について
ユニゾグループは、賃料や売掛金等の債権を有する取引先の信用状況について、取引開始前の調査に加え取引開始後も継続的なモニタリングを行うとともに、敷金等による実質的な保全確保にも留意した運営を行っておりますが、与信規模の大きな取引先の業績が悪化して、当該取引先向け債権の回収が困難となるような事象が発生した場合には、ユニゾグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑩労務関連について
ユニゾグループでは、多くのパートタイム従業員が業務に従事しておりますが、今後、社会保険や労働条件等の労務環境に変化がある場合、人件費等の上昇により、ユニゾグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、その他の従業員等につきましても、関連法令や労働環境に変化がある場合、同様に、ユニゾグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑪情報の管理
ユニゾグループは、営業活動に伴い個人情報をはじめとする様々な情報を入手しております。その管理には細心の注意を払っておりますが、社外からの不正侵入、社内における不正使用等により情報が外部に漏洩した場合、ユニゾグループの信用力低下等により、ユニゾグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
⑫訴訟等
ユニゾグループにおいて、業績等に重大な影響を及ぼす可能性のある係争中の訴訟事件等はありません。しかし、事業活動を行う上で、取引先又は顧客等から何らかの要因により訴訟等を提起された場合、ユニゾグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
また、オフィスビル、ホテル等の不動産を取得もしくは建築する場合には、関係法令への適合性について慎重な調査を行うほか、近隣住民と協議し、十分な建築技術を有する施工業者の選定を行う等、法令遵守、環境及び品質の維持・確保に努めております。しかし、何らかの原因によって問題が発生した場合、直接的には訴訟その他の請求を受ける可能性があり、間接的にも社会的な信用を失墜し、ユニゾグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度におけるユニゾグループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりです。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度の経済情勢を振り返りますと、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況が続いております。国内の賃貸オフィスビル市場におきましては、東京都心５区の空室率は５％の水準まで上昇し、賃料は東京都心も含め全国的に下落が続く状況にあります。
また、米国の賃貸オフィス市場におきましては、在宅勤務拡大の影響もあり、引き続き不透明な環境にあると認識しております。
国内のホテル業界におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響による、訪日外国人及び日本人の宿泊需要は低迷しており、引き続き厳しい事業環境が続くと認識しております。
以上のような事業環境の下、ユニゾグループでは、不動産事業とホテル事業の２本の柱で成長していくことに注力しつつ、事業への影響について慎重かつ注意深くみてまいります。
当連結会計年度の連結業績につきましては、売上高は270,908百万円（前期40,723百万円 前期比565.2％増）、営業利益は109,421百万円（前期9,922百万円 前期比1,002.7％増）、経常利益は106,990百万円（前期3,948百万円 前期比2,609.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は77,796百万円（前期34,424百万円 前期比126.0％増）となりました。
セグメントごとの業績は、次のとおりであります。
[不動産事業]
当連結会計年度は、物件売却を行ったこと等により、売上高は、222,525百万円（前期30,028百万円 前期比641.0％増）、営業利益は、94,549百万円（前期11,014百万円 前期比758.4％増）と増収増益となりました。
[ホテル事業]
当連結会計年度は、物件売却を行ったこと等により、売上高は、48,457百万円（前期11,033百万円 前期比339.2％増）、営業利益は、15,298百万円（前期218百万円 前期比6,906.4％増）と増収増益となりました。
当連結会計年度末の資産合計は、452,352百万円となり、前連結会計年度末比93,070百万円の減少となりました。これは、物件売却を実施したこと等により有形固定資産が前連結会計年度末比28,592百万円減少したこと等によるものです。
当連結会計年度末の負債合計は、285,645百万円となり、前連結会計年度末比115,772百万円の減少となりました。なお、当連結会計年度末の有利子負債残高は、前連結会計年度末比82,655百万円減少いたしました。
当連結会計年度末の純資産合計は、166,707百万円となり、前連結会計年度末比22,702百万円の増加となりました。これは、利益剰余金が24,604百万円増加したこと等によるものです。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、営業活動により181,652百万円増加、投資活動により166,460百万円減少、財務活動により136,517百万円減少した結果、前連結会計年度末に比べ122,278百万円減少し、当連結会計年度末は41,225百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益115,424百万円、非資金項目である減価償却費4,786百万円の計上がありましたが、物件売却に伴い、有形固定資産売却損益5,987百万円、受入敷金保証金の減少額6,555百万円及び法人税等の支払い49,754百万円等がありました。この結果181,652百万円の資金の増加(前連結会計年度比173,409百万円の増加)となりました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の売却による収入40,621百万円等がありましたが、有形固定資産の取得による支出8,659百万円及び貸付による支出257,186百万円等があり、この結果166,460百万円の資金の減少(前連結会計年度は250,817百万円の資産の増加)となりました。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入3,000百万円、長期借入金の返済による支出76,825百万円及び配当金の支払額53,191百万円等があり、この結果136,517百万円の資金の減少(前連結会計年度比61,319百万円の増加)となりました。
③ 生産、受注及び販売実績
ユニゾグループにおいては受注生産形態をとらない事業活動がほとんどであり、生産実績及び受注実績について記載は行っておりません。
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称
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販売高(百万円)
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前年同期比(％)
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不動産事業
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222,490
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645.7
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ホテル事業
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48,418
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344.7
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合計
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270,908
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565.2
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(注) １ セグメント間取引については、相殺消去しております。
２ 主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合
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相手先
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当連結会計年度
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金額(百万円)
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割合(％)
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住友不動産株式会社
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95,749
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35.3
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合同会社のぞみインベストメント
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34,948
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12.9
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３ 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
４ 販売実績の著しい変動につきましては、３(１)①におけるセグメントの状況に記載のとおりであります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
本項における将来に関する事項は、提出日現在においてユニゾグループが判断したものであります。
① 当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
ⅰ 売上高及び営業利益
当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度比230,184百万円増加の270,908百万円となり、営業利益は、前連結会計年度比99,498百万円増加の109,421百万円となりました。これは、ホテル事業において、世界的な新型コロナウイルス感染症の感染拡大等により、需要が著しく減少したものの、販売用不動産を売却したこと等によるものであります。
なお、セグメントごとの売上高と営業利益の概況については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載しております。
ⅱ 営業外損益及び経常利益
当連結会計年度の営業外収益は、前連結会計年度比46百万円減少の1,167百万円となりました。これは、受取利息が40百万円減少したこと等によるものです。
また、営業外費用は、前連結会計年度比3,589百万円減少の3,598百万円となりました。これは、支払利息が3,067百万円減少したこと等によるものです。
この結果、当連結会計年度の経常利益は前連結会計年度比103,041百万円増加の106,990百万円となりました。
ⅲ 特別損益及び税金等調整前当期純利益
当連結会計年度は、投資有価証券売却益4,841百万円及び固定資産売却損益を計上したこと等により、特別損益は8,434百万円の純利益となり、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、前連結会計年度比63,518百万円増加の115,424百万円となりました。
ⅳ 法人税等（法人税等調整額を含む。）及び親会社株主に帰属する当期純利益
当連結会計年度の法人税等は、前連結会計年度の17,482百万円に対し37,629百万円となり、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比43,371百万円増加の77,796百万円となりました。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度における資金は、営業活動により181,652百万円増加、投資活動により166,460百万円減少、財務活動により136,517百万円減少した結果、前連結会計年度末に比べ122,278百万円減少し、当連結会計年度末は41,225百万円となりました。
営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益115,424百万円、非資金項目である減価償却費4,786百万円の計上がありましたが、物件売却に伴い、有形固定資産売却損益5,987百万円、受入敷金保証金の減少額6,555百万円及び法人税等の支払い49,754百万円等があり、181,652百万円の資金の増加となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の売却による収入40,621百万円等がありましたが、有形固定資産の取得による支出8,659百万円及び貸付による支出257,186百万円等があり、166,460百万円の資金の減少となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入3,000百万円、長期借入金の返済による支出76,825百万円及び配当金の支払額53,191百万円等があり、136,517百万円の資金の減少となりました。
ユニゾグループの事業活動における資金需要は、主に国内外の優良収益不動産への新規投資及び新規ホテルの展開に関するものであります。ユニゾグループはこれらの資金需要について、自己資金に加え、金融機関からの借入等、機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
ユニゾグループの連結財務諸表及び財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (追加情報)」に記載しております。
