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【表紙】

 

【提出書類】

有価証券報告書

【根拠条文】

金融商品取引法第24条第1項

【提出先】

関東財務局長

【提出日】

2020年12月28日

【事業年度】

第39期(自 2019年10月1日 至 2020年9月30日)

【会社名】

香陵住販株式会社

【英訳名】

Koryojyuhan Co., Ltd.

【代表者の役職氏名】

代表取締役 薄井 宗明

【本店の所在の場所】

茨城県水戸市南町二丁目4番33号

【電話番号】

029-221-2110(代表)

【事務連絡者氏名】

取締役 経営管理本部長 中野 大輔

【最寄りの連絡場所】

茨城県水戸市南町二丁目4番33号

【電話番号】

029-221-2110(代表)

【事務連絡者氏名】

取締役 経営管理本部長 中野 大輔

【縦覧に供する場所】

株式会社東京証券取引所

 (東京都中央区日本橋兜町2番1号)

 

 

E34256 34950 香陵住販株式会社 Koryojyuhan Co., Ltd. 企業内容等の開示に関する内閣府令 第三号様式 Japan GAAP true cte cte 2019-10-01 2020-09-30 FY 2020-09-30 2018-10-01 2019-09-30 2019-09-30 1 false false false E34256-000 2020-12-28 E34256-000 2015-10-01 2016-09-30 E34256-000 2016-10-01 2017-09-30 E34256-000 2017-10-01 2018-09-30 E34256-000 2018-10-01 2019-09-30 E34256-000 2019-10-01 2020-09-30 E34256-000 2016-09-30 E34256-000 2017-09-30 E34256-000 2018-09-30 E34256-000 2019-09-30 E34256-000 2020-09-30 E34256-000 2015-10-01 2016-09-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E34256-000 2016-10-01 2017-09-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E34256-000 2017-10-01 2018-09-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E34256-000 2018-10-01 2019-09-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E34256-000 2019-10-01 2020-09-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E34256-000 2016-09-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E34256-000 2017-09-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E34256-000 2018-09-30 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E34256-000 2019-09-30 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第一部 【企業情報】

 

第1 【企業の概況】

 

1 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

 

回次

第35期

第36期

第37期

第38期

第39期

決算年月

2016年9月

2017年9月

2018年9月

2019年9月

2020年9月

売上高

(千円)

4,304,509

4,952,477

5,328,500

6,248,170

7,535,873

経常利益

(千円)

405,097

438,273

504,869

562,969

572,779

親会社株主に帰属する
当期純利益

(千円)

231,392

277,863

327,168

371,011

385,340

包括利益

(千円)

232,414

282,406

345,801

343,252

404,462

純資産額

(千円)

1,535,520

1,813,975

2,648,954

2,925,155

3,276,801

総資産額

(千円)

6,590,745

6,984,517

8,069,582

9,209,206

9,068,055

1株当たり純資産額

(円)

1,554.17

1,836.01

2,032.50

2,240.98

2,501.56

1株当たり当期純利益金額

(円)

234.20

281.24

326.42

284.61

295.00

潜在株式調整後
1株当たり当期純利益金額

(円)

314.25

279.99

289.46

自己資本比率

(%)

23.3

26.0

32.8

31.8

36.1

自己資本利益率

(%)

16.3

16.6

14.7

13.3

12.4

株価収益率

(倍)

4.8

4.5

4.9

営業活動による
キャッシュ・フロー

(千円)

233,010

1,097,855

25,910

325,968

2,137,305

投資活動による
キャッシュ・フロー

(千円)

1,360,674

938,829

320,891

532,731

1,184,684

財務活動による
キャッシュ・フロー

(千円)

1,162,390

183,338

793,479

45,072

695,226

現金及び現金同等物の期末残高

(千円)

451,447

427,134

873,811

621,975

879,370

従業員数
〔外、平均臨時雇用人員〕

(名)

141

42

156

47

172

53

205

61

220

69

 

(注) 1.売上高には、消費税等は含まれておりません。

   2.当社は第35期より連結財務諸表を作成しております。

     3.潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額については、潜在株式は存在するものの、第35期及び第36期の当 社株式は非上場であり、期中平均株価が把握出来ないため、記載しておりません。

     4.第35期及び第36期の株価収益率は当社株式が非上場であるため記載しておりません。

     5.従業員数は就業人員であり、臨時従業員数は年間の平均雇用者数を〔 〕に外数で記載しております。

     6.2018年5月31日付で普通株式1株につき5株の株式分割を行っておりますが、第35期の期首に当該株式分割 が行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後1株当たり当期 純利益金額を算定しております。

     7.「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 2018年2月16日)等を第38期から適用 しており、第37期の総資産については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値となっております。

 

 

(2) 提出会社の経営指標等

 

回次

第35期

第36期

第37期

第38期

第39期

決算年月

2016年9月

2017年9月

2018年9月

2019年9月

2020年9月

売上高

(千円)

4,248,068

4,860,443

5,229,841

5,931,244

6,808,323

経常利益

(千円)

377,426

423,687

476,507

582,133

570,040

当期純利益

(千円)

213,707

267,179

308,177

387,803

385,853

資本金

(千円)

98,800

98,800

345,364

346,376

348,729

発行済株式総数

(株)

197,600

197,600

1,303,300

1,305,300

1,309,950

純資産額

(千円)

1,451,715

1,719,486

2,535,474

2,828,468

3,180,625

総資産額

(千円)

6,403,218

6,850,938

7,919,703

8,860,069

8,678,552

1株当たり純資産額

(円)

1,469.35

1,740.37

1,945.43

2,166.91

2,428.13

1株当たり配当額
(1株当たり中間配当額)

(円)

20

(―)

20

(―)

34

(―)

40

(19)

48

(23)

1株当たり当期純利益

金額

(円)

216.30

270.42

307.47

297.49

295.39

潜在株式調整後1株
当たり当期純利益金額

(円)

296.01

292.66

289.85

自己資本比率

(%)

22.7

25.1

32.0

31.9

36.6

自己資本利益率

(%)

16.2

16.9

14.5

14.5

12.8

株価収益率

(倍)

5.1

4.3

4.9

配当性向

(%)

1.8

1.5

11.1

13.4

16.2

従業員数
〔外、平均臨時

雇用人員〕

(名)

136

42

152

46

167

52

177

53

187

57

株主総利回り

(%)

83.5

96.8

(比較指標:JASDAQ_INDEX)

(%)

(-)

(-)

(-)

(92.0)

(103.0)

最高株価

(円)

1,701

1,635

1,632

最低株価

(円)

1,575

1,032

1,104

 

(注) 1.売上高には、消費税等は含まれておりません。

2.潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額については、潜在株式は存在するものの、第35期及び第36期の当社株式は非上場であり、期中平均株価が把握出来ないため、記載しておりません。

3.第35期及び第36期の株価収益率は当社株式が非上場であるため記載しておりません。

4. 第35期より有限責任 あずさ監査法人による監査を受けることとなり、監査の過程で発見された過年度損益 を修正すべきものとして、役員退職慰労引当金の過大計上、売上計上基準の実現主義への修正等について第 35期の期首残高に遡って修正を行っております。これにより第35期期首の純資産が51,348千円増加しており ます。

5.従業員数は就業人員であり、臨時従業員数は年間の平均雇用者数を〔 〕に外数で記載しております。

6.2018年5月31日付で普通株式1株につき5株の株式分割を行っておりますが、第35期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額を算定しております。

7.「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 2018年2月16日)等を第38期から適用しており、第37期の総資産については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値となっております。

8. 第35期から第37期の株主総利回り及び比較指標は、2018年9月13日に東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)市場に上場したため、記載しておりません。

9. 最高・最低株価は、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)市場におけるものであります。

  なお、2018年9月13日をもって同取引所に株式を上場致しましたので、それ以前の株価については記載しておりません。

 

2 【沿革】

当社は1981年10月5日に、現代表取締役である薄井宗明により、地域に根ざした不動産会社として茨城県水戸市南町に設立を致しました。当社の変遷は次のとおりであります。

年月

概要

1981年10月

不動産の売買・賃貸仲介を目的として資本金1,000万円にて茨城県水戸市南町二丁目6番8号に設立

1984年10月

賃貸の管理物件の増加により、賃貸不動産管理部門を新設

1987年9月

不動産賃貸マンションの企画・コンサルティングを目的に子会社「株式会社シンクタンク」を設立

1988年6月

茨城県水戸市に自社企画投資用不動産※「フォーライフ水戸」を商品化

1990年7月

茨城県水戸市城南に2店舗目となる「駅南店」を開設

1995年10月

建設業許可を取得

1997年7月

本店を茨城県水戸市南町二丁目4番33号に移転、同時に本店を名称変更し3店舗目の「南町店」として開設、4店舗目の支店「50号バイパス店」を開設

1999年11月

子会社「株式会社シンクタンク」を「ジャストサービス株式会社」に商号変更

1999年12月

茨城県水戸市袴塚に5店舗目の「茨大前店」を開設

2001年6月

茨城県水戸市赤塚駅南口前に6店舗目の「赤塚駅前店」を開設

2003年2月

茨城県ひたちなか市東石川に7店舗目の「ひたちなか店」開設

2004年1月

茨城県水戸市南町二丁目4番33号に本店新社屋完成

2004年10月

茨城県水戸市千波町に8店舗目の「千波店」開設

2005年3月

宅地建物取引業を国土交通大臣免許に変更「現:国土交通大臣免許(3)第7026号」

 

東京2店舗「住まいのジャスト株式会社」「住まいのジャスト上野駅前店」の営業譲受に伴い「香陵住販株式会社ジャスト東上野店」「香陵住販株式会社ジャスト上野駅前店」の営業開始

2005年4月

茨城県ひたちなか市市毛に11店舗目の「市毛店」開設

2007年10月

茨城県つくば市に12店舗目の「つくば研究学園店」開設

2008年5月

茨城県那珂郡東海村舟石川駅西に13店舗目の「東海店」開設

2009年2月

マンション管理業者に登録

2009年6月

千葉県市川市幸二丁目にて社宅一棟(レジデンス行徳:全64戸)を取得し、初となるリノベーションマンション分譲販売事業を展開

2009年10月

「東上野店」を東京都台東区上野七丁目に移転、同時に「東京支社」へ名称変更

2009年12月

東京都内で初となる自社企画投資用不動産「フォーライフ田端」着工

2011年10月

高齢者住宅課を新設、サービス付き高齢者住宅・有料老人ホームの紹介業務を開始

2012年3月

賃貸管理業者制度に登録

2012年11月

茨城県つくば市天久保に14店舗目の「つくば天久保店」開設

2012年12月

茨城県日立市助川町に15店舗目の「日立店」開設

2013年8月

インターネットによる不動産取扱を主とした「ネット店」の業務開始

2014年8月

「東京支社」・「上野駅前店」を統合

2015年1月

茨城県鉾田市大蔵に第1号となる太陽光発電(152.88kw)を連携開始

2016年4月

不動産ソリューション事業部内に「コインパーキング課」を新設、コインパーキング事業の本格稼働開始

2016年10月

茨城県つくば市東新井に16店舗目の「つくば支店」開設

2017年7月

茨城県水戸市に自社企画投資用不動産「レーガベーネ南町」着工

2017年11月

茨城県水戸市に大型コインランドリーをオープン

2018年2月

茨城県水戸市に自社企画投資用不動産「レーガベーネ泉町」着工

2018年9月

東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に上場

2018年10月

東京都中央区に自社企画投資用不動産「レーガベーネ八丁堀」着工

2019年1月

茨城県ひたちなか市に自社企画投資用不動産「レーガベーネ勝田中央」着工

2019年3月

株式会社KASUMICの全株式を取得し子会社化

 

 ※自社企画投資用不動産とは、当社が購入した土地に賃貸マンションを企画し、外部のゼネコンで建設を行った後、

  当社が入居者募集、不動産管理業務を行うことを原則として不動産投資家へ販売する商品です。

 

3 【事業の内容】

当社グループは当社、子会社(ジャストサービス株式会社、株式会社KASUMIC)計3社で構成しており、茨城県、千葉県及び東京都において、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業を展開しております。主な業務内容においては、不動産の仲介(賃貸・売買)を主とする「不動産流通事業」と賃貸不動産の管理業務を主とする「不動産管理事業」を報告セグメントとしております。詳細は次のとおりです。

セグメント

詳細

内容

不動産流通事業

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

仲介事業収益

 

 

 

賃貸不動産の仲介業務及び売買不動産の仲介業務、また賃貸不動産の家賃保証業務等を行っております。家賃保証業務は、賃貸不動産の契約において、ジャストサービス株式会社が、賃借人の連帯保証人となり賃貸人に賃料、更新料、退去時精算費用等を保証しております。

不動産売上高

 

 

 

 

 

 

 

仕入不動産商品及び自社企画投資用不動産の販売業務を行っております。
仕入不動産商品は、主として中古住宅、中古マンション、住宅用地を仕入れた後、リノベーションや土地造成を施し、当社グループ所有の不動産として商品化し販売を行っております。
自社企画投資用不動産は、主に賃貸用不動産の企画を自社にて行い、用地取得後、外部のゼネコンにて建設、賃貸入居者を募集した後、賃貸用不動産の管理業務については当社が受託することを原則として投資家へ販売を行っております。

不動産管理事業

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

管理事業収益

 

 

 

賃貸不動産の管理業務を行います。当社グループにて管理を受託した賃貸用不動産のプロパティマネジメント業務(賃料収納、契約更新、保守メンテナンス、入居者管理、解約精算等の業務)を行います。また一部の保守メンテナンス、工事についてはジャストサービス株式会社が行っております。

賃貸事業収益

 

 

当社グループの不動産の賃貸、賃貸不動産を借上げた後の転貸、当社グループが所有または借上げた不動産にてコインパーキング・コインランドリー事業を行っております。

太陽光売電事業収益

当社所有の太陽光発電設備にて売電事業を行っております。

建設売上高

当社グループにて不動産の建設工事及び土地造成工事を行っております。

 

 

以上述べた事項を事業系統図で示すと次のとおりです。

 

  <事業系統図>

 


 

4 【関係会社の状況】

 

名称

住所

資本金
(千円)

主要な事業
の内容

議決権の所有
(または被所有)割合(%)

関係内容

(連結子会社)

ジャストサービス

株式会社

茨城県水戸市

80,000

不動産流通

事業

不動産管理

事業

100.0

当社の所有物件、当社管理物件のリフォーム及び家賃保証業務等を行っております。当社に対して本社社屋を賃貸しております。

役員の兼任1名

(連結子会社)

株式会社KASUMIC

茨城県つくば市

99,459

不動産流通事業

不動産管理事業

100.0

当社同様、売買、賃貸、仲介、管理業務等を行っております。

役員の出向1名

 

(注) 1.「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

2.特定子会社であります。

3.有価証券届出書または有価証券報告書を提出している会社はありません。

 

 

5 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2020年9月30日現在

セグメントの名称

従業員数(名)

不動産流通事業

135

(46)

不動産管理事業

66

(15)

全社(共通)

19

(8)

合計

220

(69)

 

(注) 1.従業員数は就業人員であり、臨時従業員数(パートタイマー、契約社員を含む。)は、最近1年間の平均人員を( )内に外数で記載しております。

2.全社(共通)は、総務及び経理等の管理部門の従業員であります。

 

(2) 提出会社の状況

2020年9月30日現在

従業員数(名)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(千円)

187

(57)

37.3

6.8

5,491

 

 

セグメントの名称

従業員数(名)

不動産流通事業

112

(40)

不動産管理事業

58

(14)

全社(共通)

17

(3)

合計

187

(57)

 

(注) 1.従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時従業員数(パートタイマー、契約社員を含む。)は、最近1年間の平均人員を( )内に外数で記載しております。

2.全社(共通)は、総務及び経理等の管理部門の従業員であります。

 

(3) 労働組合の状況

当社グループの労働組合は結成されておりませんが、労使関係については円満に推移しております。

第2 【事業の状況】

 

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

なお、新型コロナウイルス感染症の拡大により、2020年以降の経済全体の見通しは依然として不透明でありますが、新型コロナウイルス感染症が当社グループに与える影響は現時点で軽微であり、不確定要素が多いことから、経営方針・経営戦略等を見直す必要がないと判断しております。新型コロナウイルス感染症の影響により、当社グループの経営環境に重要な変化が生じた場合には、適切に対応してまいります。

 

(1) 経営方針について

当社グループは、「お客様満足度」の向上、「働く私たちの幸福」の追求及び「社会との調和を重んじ地域発展に貢献するとともに、関係する人々に信頼される企業」を目指すことを企業理念に掲げ、より質の高い不動産商品作り、不動産業としての幅広い提案力によって地域社会の発展に貢献し、地域で愛される企業となることを、経営の方針としております。

 

(2)経営環境について

当社グループを取り巻く経営環境としましては、人口減における空き家問題があり、顧客数の減少と商品の増加は、需要と供給のバランスを崩す要因となります。また、長らく高騰していた建築費については落ち着きを取り戻し、当社の自社企画投資用不動産の安定的な商品化が再開されつつありますが、現在鉄筋コンクリート造の中高層マンションが企画可能なエリアは、坪当たりの賃料が高い中心地に限られており、郊外においては、木造のアパートや戸建て賃貸の建設に留まっております。さらに新型コロナウイルス感染症の拡大による緊急事態宣言の発令により、経済活動の混乱あるいはイベントや移動の自粛、消費者の購入意欲の低下等、国内の景気が足下で大幅に下押しされ減速傾向を増し、賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症の影響により企業の人事異動や雇用に一時的な停滞があったもののその後は回復基調にあり需要は安定化へと推移しております。販売市場は、政府による住宅取得支援策や低金利の住宅ローンなどにより住宅取得環境は依然として良好である一方で、住宅着工戸数は前年から減少を続けております。

 

(3)対処すべき課題について

当社グループの対処すべき課題について、その内容と対処方針等は以下のとおりです。

① 自社企画投資用不動産の強化

 当社グループは、自社企画投資用不動産であるLEGA BENE(レーガベーネ)の継続的な商品化を行っております。今後においても商品の販売、仲介、販売後の管理により売上の確保と管理戸数の拡大を目指してまいりますが、借主や投資家双方に魅力ある商品作りをするにあたり、建築費から受ける影響は大きく、広いエリアにおいて商品化ができていないことが課題であると認識しております。この課題を克服するために、当社グループは、エリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて商品開発用地の情報収集に努めるほか、金融機関等との関係を強化し、自社企画投資用不動産の用地の確保を致します。

② ドミナント出店による拡大

 当社グループは、茨城県内に18店舗、千葉県柏市と東京都台東区にそれぞれ1店舗の計20店舗での営業展開を行っておりますが、ドミナント展開のされていないエリアがあり、広域的な顧客へのニーズに十分に対応されていないことが課題であります。この課題を克服するために、エリアの出店予定地の情報を入手し、各地域において、ドミナント出店を確立し、エリアでの市場占有率の向上を目指します。

③ 空き家に関する対応

 国内においては、人口減少から空き家が増加しており、今後世帯数の減少が予測される中、空き家問題はますます深刻になると考えられます。これらの空き家問題を克服するため、当社グループではエリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて顧客の空き家(遊休地)に対し、リースバック、買取や各商品(投資用不動産、宅地造成、コインパーキング、コインランドリー、トランクルーム、太陽光等)の有効活用提案、及びジャストサービス株式会社によるリノベーションでの資産価値の向上等、多角的な提案営業により、空き家化の防止と流通促進を目指してまいります。

 

④ 人材の確保と育成

 当社グループは、今後のエリア及び事業拡大に合わせ、優秀な人材を継続的に採用、教育することが課題であると認識しております。この課題を克服するために、当社グループは、事務や営業スタッフの業務の標準化により効率的な業務遂行を可能とし、社内外の教育や研修の充実により従業員の資質向上を図っております。また、他部署間での異動やグループ間の出向制度を利用し、不動産に関する総合的な提案型営業スタッフの育成及び店舗格差を無くしサービスを平準化することを推進しております。

⑤ コーポレート・ガバナンスの充実とコンプライアンスの強化

 当社グループの継続的な事業の発展及び信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実とコンプライアンスの強化に取り組むことが課題であると認識しております。これらの課題を克服するために、内部統制システムに係る基本方針を制定しており、同基本方針の着実な運用に加えて、コーポレートガバナンスコードに沿った企業体制の構築に積極的に取り組んでまいります。また、コンプライアンスの強化については、コンプライアンス委員会における法令遵守に対する意識向上維持に努めるとともに今後もさらなるコーポレート・ガバナンスの充実を図るべく、最善の経営体制を目指して強固な内部統制機能の構築とコンプライアンスの強化に取り組んでまいります。

⑥ リスク管理体制の強化

 当社グループが、事業を継続し、成長するために、自然災害や感染症の流行、情報セキュリティの不備等、多岐にわたる事業に関するリスクの回避、迅速な対応や再発防止が重要な課題であると認識しております。これらの課題を克服するため、リスク管理委員会は想定しうるリスクへの対応策を事前に検討し、リスクが財政状態及び経営成績に与える影響を最小限に抑える体制の強化を図ってまいります。

 

2 【事業等のリスク】

 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。また、必ずしもそのようなリスク要因には該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しております。
 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生する可能性のあるリスクのすべてを網羅するものではありません。

 

(1) 市場環境の変化について

当社グループの事業のうち、不動産売上高と仲介事業収益(売買)については、景気、金利、地価、税制及び政策等によって、投資用物件、土地、中古住宅に対する顧客の売却・購入意欲が大きく左右されます。

当社グループにおいては、需要の高い不動産をタイムリーに提供出来るようにするために、これらの外部動向について市場分析を行い、あわせて地域の特性と需要に応じた不動産のタイムリーな仕入れ、魅力ある商品作りを行っております。しかしながら、今後の景気の悪化、所得の低下、金利の上昇、地価の上昇、税制及び政策の変更、不動産投資に対する金融機関の融資姿勢の変化があった場合は、顧客の売却・購入意欲の減退につながり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

(2) 競合について

当社グループが茨城県内を中心に展開している不動産流通事業及び不動産管理事業は、免許業種であるものの、事業運営に必要な設備が少なく参入障壁が低いため、競合他社による新規参入やエリア拡大などにより、競争が激化する可能性があります。当社は水戸・ひたちなかエリアにおいてドミナント戦略を展開し、不動産情報の収集力強化に努めるとともに、その他のエリアへの展開を図っておりますが、競合状況によっては、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
① 不動産販売
 不動産販売事業においては、戸建て用地、中古建物の仕入れや販売に関し、資金力に加え、不動産情報の収集力が鍵となります。これに対して当社グループは、仲介の事業プロセスにおいて不動産情報(売却、購入の顧客情報)を収集し、投資用物件についても、来店顧客から地域のニーズをしっかりと聞き取って、時代にあった商品作りに努めておりますが、競合他社が当社グループと同様の戦略で事業を展開してきた場合等は、当社グループの差別化要因が薄れ、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。


② 仲介事業
 仲介事業においては、商圏の賃貸管理戸数(売買においては売買物件数)と集客数が、売上数値の構成の鍵となります。これに対して当社グループは、茨城県内の水戸・ひたちなかエリアにおいてドミナント戦略を展開し、顧客、物件数の囲い込みを行っております。しかし、その他のエリアにおいては未だ成長段階にあり、それらエリアへの拡大が進展せず、また、水戸・ひたちなかエリアへの競合他社の多店舗展開における参入等により、顧客、物件の確保ができなくなる等の状況が生じた場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。


③ 不動産管理事業
 不動産管理事業においては、商圏内で一定規模の賃貸管理戸数を確保することに加え、リーシング力、集客数、賃貸不動産における資産価値維持向上のための提案力が鍵となります。当社グループは、ドミナント戦略を展開している水戸・ひたちなかエリアにおいて、顧客、物件数の囲い込みを実現して競争力の強化を図っておりますが、強力な提案力等を背景に多数の賃貸管理戸数を獲得する競合他社が出現した場合、競合他社へ当社の管理が移行し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3) 需要減少リスク

わが国の人口は今後減少が見込まれております。世帯数についても、現時点では単身者世帯の増加により世帯数は増加しているものの、今後は減少していく見込みです。その結果、入居者獲得競争が激化し、家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループの不動産管理事業については、賃貸事業収益及び管理手数料の減少が想定されます。また、不動産流通事業においては、家賃相場の下落による仲介事業収益(賃貸)の減少、人口の比例に伴う不動産購買層の減少による不動産売上高、仲介事業収益(売買)の減少の可能性が考えられます。その結果、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4) 自然災害等について

当社グループの各事業においては、台風や地震等の自然災害等により中古住宅の購入に対する顧客の購入意欲が減退する可能性、あるいは引き渡し前の不動産商品が破損または倒壊する恐れがあります。

当社は、茨城県水戸市を中心に業を行っておりますが、先の東日本大震災のように、今後当社の営業地域において不測の自然災害が発生した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります

なお、新型コロナウイルスの影響について、当社グループへの影響は軽微であったものと認識しております。しかし、この状態が長期化し、かつ爆発的に感染拡大するようであれば当社グループの事業及び業績に重要な影響を及ぼす可能性があります。そのため、当社グループでは従業員の安全を最優先とし、厚生労働省や各都道府県及び各自治体等の指針に準ずるとともに、出社時の検温や消毒の実施、時差出勤及び在宅勤務を推奨するなどの対策を講ずることで感染防止に努め、感染リスクの極小化を図ってまいります。

 

(5) 販売用不動産の仕入れ及び工事原価について

当社グループの不動産売上高の商品構成については、大多数が、土地・中古住宅であり、自社企画投資用不動産においては年間数棟であります。この不動産売上高の商品企画においては、投資家ニーズに合わせた商品作りが重要となり、主として賃貸用不動産の商品作りを継続事業としてまいりました。今後も、管理戸数の拡大に寄与する鉄筋コンクリート造の大型物件の商品化をしたいところではありますが、先の東日本大震災でもあったように自然災害、競争激化や経済環境の変化に伴う建築費高騰における、仕入価格、建材価格の上昇等があった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(6) 在庫リスクについて

当社グループは、自社商業エリアにおいて需要予測、近隣地域環境、お客様のニーズ等を慎重に分析調査を行ったうえで、物件の仕入れ、リフォーム、販売を行っております。しかし、不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞った場合、物件保有期間の長期化に繋がる可能性があります。当社のビジネスモデルとして、長期在庫となった場合は販売価格等を見直しての売却処分や、たな卸資産の評価損処理が必要となる場合があるほか、滞留在庫の増加により有利子負債が増加する等、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7) 瑕疵担保責任について

当社グループの自社不動産販売事業においては、宅地建物取引業法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、中古住宅については引き渡し後2年間、新築住宅については引き渡し後10年間の瑕疵担保責任を負っております。

当社グループにおいては、仕入れ時に入念な現況調査を行い、基礎部分で致命的な欠陥がある等、再生に適さないと判断した場合には買取の対象から除外する、あるいは建屋を解体して平地にすることにより、当社の提供する中古住宅の品質を一定に維持しております。

しかしながら、引き渡し後の不動産に何らかの瑕疵があった場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8) 収益の季節変動性リスク

当社グループの賃貸仲介事業及び管理事業収益(賃貸不動産の管理業務等)の売上高は、日本の慣習である2月から4月にかけての入学、入社や人事異動の転居に伴い集中する傾向があります。また、不動産売上高においては、商品の売却の時期、売却額により四半期の売上高に大きな影響を与えることがあります。これらにより、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、第39期連結会計年度における四半期ごとの売上高、経常利益は以下の通りであります。

 

 

第39期連結会計年度(自 2019年10月1日 至 2020年9月30日

 

第1四半期
2019年10月
2019年12月

第2四半期
2020年1月
2020年3月

第3四半期
2020年4月
2020年6月

第4四半期
2020年7月
2020年9月

通期

売上高(千円)

1,596,965

1,709,013

1,502,261

2,727,633

7,535,873

売上構成比(%)

21.2

22.7

19.9

36.2

100.0

経常利益(千円)

92,242

189,534

15,514

275,487

572,779

 

 

(9) 有利子負債への依存と金利変動の影響について

当社グループの財務状況として、不動産商品の仕入れや太陽光売電設備等の設備投資により有利子負債比率が高くなる傾向にあります。そのため、当社グループではたな卸資産の回転期間を重要な経営指標としており、原則として6ヶ月間(大型分譲開発行為を伴うものについては1年間)での販売計画を実施し、適正な在庫水準を維持することに重点を置いて、財務の安定を図っております。しかし、新たな投資用不動産の開発資金の借り入れを行う場合、金融機関の融資姿勢や金利の動向により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。

 

 (10) 固定資産の減損について

当社グループは、賃貸事業収益として賃貸用不動産、コインパーキングを営んでおります。また、太陽光売電事業収益として太陽光設備等を所有しております。これらの資産及び展開する営業店舗について、収益性の低下、地価の下落等の影響により固定資産の減損損失を計上することとなった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

 (11) 人材の確保及び育成について

当社グループが行う不動産業には、専門的かつ高度な知識や資格を有した人材が不可欠であります。また、新しい地域に事業拠点を拡大していくためには営業人員等の増強が不可欠であります。さらに管理部門においても、法令遵守や財務報告の適正性と正確性を確保するために有能な人材を配置する必要があります。今後、人材の育成に努めるとともに良質な人材の確保を急ぐ予定でありますが、これらが不調に終わった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。

 

 (12) 特定人物への依存について

当社代表取締役である薄井 宗明は、当社創業者であり、本書提出日現在において筆頭株主として発行済株式総数1,311,450株に対し480,000株(持株比率36.60%)を所有し、最高経営責任者として経営方針や経営戦略の決定等、当社の事業活動上の重要な役割を果たしております。当社においては、同人に対して過度に依存しないよう、合議制や権限委譲を推進することにより意思決定の合理化を図っております。しかしながら、現時点において、同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

 (13) 法的規制について

当社グループは、宅地建物取引業の免許及び建設業の許可を取得し、建築士法に基づく登録等を行って不動産販売や建築請負の事業を展開しておりますが、これらの事業は宅地建物取引業法、都市計画法、建築基準法その他、多くの法令や自治体の定める条例等による法規制を受けております。そのため当社グループでは法令遵守を徹底し、免許等の取消事由や更新欠格事由が発生しないように努めており、継続に支障を来たす要因は発生しておりませんが、将来当社グループの免許等が何らかの理由により取消し等になった場合には、当社グループの事業活動が大幅に制約されることとなり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。なお、当社グループの主要な業務である宅地建物取引業について、その有効期限やその他の期限が法令、契約書により定められているものは下表のとおりです。

 

(許認可の状況)

許認可等の名称

許認可(登録)番号

有効期限

許認可等の取消または更新拒否の事由

宅地建物取引業者免許

国土交通大臣(4)第7026号

2025年3月31日

宅地建物取引業法第66条

 

 

 (14) 個人情報の保護について

当社グループは、土地・住宅・投資用不動産の購入顧客や管理賃貸住宅の入居者等の個人情報、従業員や一部取引先の個人番号等を保有しております。これらの情報については、「個人情報の保護に関する法律」(個人情報保護法)や「行政手続きにおける特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」(番号法)等に基づいてデータへのアクセス権限を制限したり、外部からの侵入防止を図る等の対策を講じたりするとともに、従業員等に対して個人情報保護法や番号法に係る啓蒙活動を実施して、その漏洩や不正使用の未然防止に努めております。しかしながら、人為的なミスや何らかの不正な方法等により当社グループが保有する個人情報等が漏洩等した場合には、信用力の低下や損害賠償の請求等によって当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。

 

(15) 訴訟等について

当社グループは、本書提出日現在において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、販売した不動産における瑕疵や債権未回収等の権利関係をめぐった顧客等との間でトラブルが発生した場合、または、リフォーム工事期間中に近隣からの騒音クレーム等が発生した場合等は、これらに起因する訴訟が発生し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

  (16) ストック・オプション行使による株式価値の希薄化について

当社グループは、当社及び当社子会社の取締役及び従業員に対し、当社グループの業績向上に対する貢献意欲や士気をよりいっそう高めるとともに、株主との価値共有の推進により、企業価値向上に資することを目的として、ストック・オプションとしての新株予約権を付与しております。本書提出日現在、新株予約権による潜在株式数は87,350株であり、これは発行済株式総数の6.66%に相当しております。今後、これらの新株予約権が行使された場合、当社の1株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。

 

3 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

 (1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」   という。)の状況の概要は次のとおりであります。

 

① 財政状態及び経営成績の状況

 当連結会計年度におけるわが国経済は、2019年10月の消費税率引き上げにより個人消費の回復基調が停滞しておりました。さらに新型コロナウイルス感染症の拡大による緊急事態宣言の発令により、経済活動の混乱あるいはイベントや移動の自粛、消費者の購入意欲の低下等、国内の景気が足下で大幅に下押しされ減速傾向を増しております。2020年6月以降は徐々に社会経済活動のレベルが引き上げられたものの先行きについては厳しい状況が続くと見込まれております。

 当社グループが属する不動産業界におきましては、賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症の影響により企業の人事異動や雇用に一時的な停滞があったもののその後は回復基調にあり需要は安定化へと推移しております。販売市場は、政府による住宅取得支援策や低金利の住宅ローンなどにより住宅取得環境は依然として良好である一方で、住宅着工戸数は前年から減少を続けております。そのような中、当社の自社企画投資用不動産においては、用地取得、建設ともに商品化が再開されつつあり、鉄筋コンクリート造の物件に加え、建築費の安定した小型の木造賃貸住宅の用地取得にも注力してまいりました。当社グループにおいては、全体の賃貸管理戸数が19,004戸、駐車場台数が8,413台となったことで安定収益基盤が強化され、グループ化した株式会社KASUMICとのシナジー効果により、物件情報の収集、仲介件数の拡大、管理物件の入居率向上及び管理戸数のさらなる拡大が可能となっております。

この結果、売上高7,535,873千円(前期比20.6%増)、営業利益561,371千円(同2.9%減)、経常利益572,779千円(同1.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益385,340千円(同3.9%増)となりました。

 

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

   不動産流通事業

 不動産売上高においては、自社企画投資用不動産であるレーガベーネ八丁堀(東京都中央区)、中型投資用物件のペアガーデン4棟(茨城県水戸市)、龍ヶ崎第1グリーンコーポ(茨城県龍ヶ崎市)等の販売に加え、土地を中心に戸建て、区分所有建物の仕入れ、販売が好調に推移し前期売上を大きく上回りました。また、仲介事業収益の賃貸においては、新型コロナウイルス感染症の影響により、一時的に反響数が落ち込んだもののその後は回復傾向へと推移し、前期売上を上回る結果となりました。販売においては、土地を中心とした社有物件(不動産売上高)の販売好調の反動から手数料収入が前期売上を下回る形となっております。

 これらの結果、不動産流通事業の売上高は5,265,270千円(前期比25.7%増)、セグメント利益は535,716千円(同10.7%増)となりました。

 

不動産管理事業

不動産管理事業については、当社の安定的な収益基盤であり、自社不動産及び借上げの賃料収入は、入居率の向上と新規獲得により、前期売上を上回っております。コインパーキングは、新型コロナウイルス感染症の影響により一時的に稼働率が低下したものの運営台数が1,064台となり年間の新規オープン計画台数に到達したことから、前期売上を上回る結果となりました。また、賃貸管理戸数が19,004戸、駐車場台数が8,413台となったことから、管理事業収益については前期売上を大きく上回る結果となりました。その他、太陽光売電収益については順調に推移しております。

これらの結果、不動産管理事業の売上高は2,270,603千円(前期比10.3%増)、セグメント利益は644,882千円(同1.6%増)となりました。

 

当連結会計年度末における総資産は9,068,055千円となり、仕掛販売用不動産の減少等によって前連結会計年度末に比べて141,151千円減少致しました。当連結会計年度末における負債合計は5,791,254千円となり、借入金の減少等によって前連結会計年度末に比べて492,796千円減少致しました。当連結会計年度末における純資産合計額は3,276,801千円となり、前連結会計年度末に比べて351,645千円増加致しました。

 

② キャッシュ・フローの状況

 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の期末残高は、前連結会計年度末に比べて257,394千円増加し、879,370千円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

 営業活動により獲得した資金は2,137,305千円(前期は325,968千円の収入)となりました。これは主に、法人税等の支払230,941千円があったものの、たな卸資産の減少1,329,696千円、税金等調整前当期純利益572,171千円及び減価償却費255,409千円の計上によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

 投資活動により使用した資金は1,184,684千円(前期は532,731千円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出1,213,481千円及び無形固定資産の取得による支出23,326千円によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

 財務活動により支出した資金は695,226千円(前期は45,072千円の支出)となりました。これは主に、長期借入金による収入1,140,000千円があったものの、長期借入金の返済による支出1,873,004千円及び配当金の支払額57,311千円によるものであります。

 

③ 生産、受注及び販売の実績

  a.生産実績

 該当事項はありません。

 

   b.仕入実績

 当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

 

セグメントの名称

仕入高(千円)

前年同期比

(%)

不動産流通事業

1,012,685

△11.5

合計

1,012,685

△11.5

 

 (注) 1. 不動産管理事業の仕入実績については金額的重要性が乏しいため記載を省略しております。

 2.金額は、仕入価格によっております。

 3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 

  c.受注実績

 不動産流通事業においては、受注販売を行っておりませんので、受注実績は記載しておりません。

不動産管理事業の修繕及びリフォームについて受注を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間   が短期であるため、受注実績は省略しております。

 

  d.販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

 

セグメントの名称

販売高(千円)

前年同期比

(%)

不動産流通事業

5,265,270

+25.7

不動産管理事業

2,270,603

+10.3

合計

7,535,873

+20.6

 

 (注) 1.セグメント間取引については相殺消去しております。

    2. 主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合

相手先

前連結会計年度

当連結会計年度

金額(千円)

割合(%)

金額(千円)

割合(%)

スターツデベロップメント株式会社

771,914

12.4

合同会社レジデンス・ファイブ

1,541,565

20.5

 

 3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 

 

  (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

    経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 ① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。

当社グループが連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。なお、会計上の見積りを行ううえでの新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響については、「第5 経理の状況  1連結財務諸表等  (1)連結財務諸表  注記事項(追加情報)」をご参照ください。

 

  a.販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価

   販売用不動産及び仕掛販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却

  価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、そ

  の見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能

  性があります。

   b.固定資産の減損処理

   固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで

  減損処理を行うこととしております。減損損失の認識の要否判定及び回収可能価額の算定に用いる将来キャッシュ

  ・フローの見積り及び当該見積りに用いた仮定は、過年度の実績を基礎としております。当該資産又は資産グルー

   プが属する事業経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減

  少した場合、減損損失が発生する可能性があります。

   c.繰延税金資産

   繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異を

  計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とし

  た条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。

 

 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

 a.売上高の分析

   当連結会計年度における売上高は、7,535,873千円(前期比20.6%増)と大幅な増収となりました。これは不動

  産流通事業における不動産売上高が、大型自社企画投資用不動産の売却及び売却件数の増加により前年を大きく

  上回ったことが要因であります。

    以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産流通事業5,265,270千円(同25.7%増)、不動産管理事業 

   2,270,603千円(同10.3%増)となりました。

 b.売上原価、売上総利益の分析

   当連結会計年度における売上原価は、4,434,735千円(前期比28.7%増)となりました。これは不動産流通事業

  の売上原価が850,065千円増加の3,273,032千円(同35.1%増)、不動産管理事業の売上原価が138,346千円増加の
   1,161,702千円(同13.5%増)となったことによるものであります。

   その結果、当連結会計年度における売上総利益は、3,101,138千円(同10.7%増)となりました。

 c.販売費及び一般管理費、営業利益の分析

   当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、2,539,767千円(前期比14.2%増)となりました。これは主

   として当社及び株式会社KASUMICの連結子会社化による人件費の増加、販売用不動産の修繕費の増加及び

  控除対象外消費税の増加によるものであります。

   その結果、当連結会計年度における営業利益は、561,371千円(同2.9%減)となりました。

 

 d.営業外損益、経常利益の分析

   当連結会計年度における営業外収益は、66,538千円(前期比229.8%増)となりました。これは主として受取保

  険金の増加によるものであります。また、営業外費用は55,130千円(同56.6%増)となりました。これは主として

   太陽光発電設備の盗難による復旧費用が発生したことによるものであります。

    その結果、当連結会計年度における経常利益は、572,779千円(同1.7%増)となりました。

 e.特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益の分析

   当連結会計年度において、特別利益の発生はありませんでした。また、特別損失は607千円(前期比95.2%減)と
   なりました。これは主としてパーテーション等の固定資産除却損が発生したことによるものであります。また、法
  人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、186,831千円(同4.1%増)となりました。

   その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、385,340千円(前年同期比3.9%増)

  となりました。

 

 ③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析

   当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、自社企画投資用不動産プロジェクト資

  金、設備資金であります。 

   運転資金は、基本的に手許資金で賄っております。

   販売用不動産購入資金は、小型物件については手許資金、大型物件については、物件毎の販売計画に基づいて金

  融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。

   自社企画投資用不動産プロジェクト資金は、物件毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借

  入金で調達しております。

   設備資金は、設備投資計画に基づき手許資金で賄っております。

   なお、当連結会計年度末における有利子負債の残高は、3,277,426千円となっております。また、当連結会計年

   度末における現金及び現金同等物の残高は、879,370千円となりました。

 

 ④ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

   当社グループは、安定的かつ継続的な成長を重視し、経常利益率9%以上、自己資本利益率10%以上、自己資本

  比率30%以上、年間管理戸数増加目標1,000戸としております。当期における実績につきましては、経常利益率

  7.6%、自己資本利益率12.4%、自己資本比率36.1%、年間管理戸数944戸増加となっております。

   今後も、ストックビジネスの強化を進め、安定収益をより強固なものにしつつ、新規事業等により業容の拡大、

  成長を目指してまいります。

 

4 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

 

5 【研究開発活動】

該当事項はありません。

 

第3 【設備の状況】

 

1 【設備投資等の概要】

当連結会計年度において実施致しました設備投資の総額は1,251,502千円であります。主な内訳は、建物及び構築物の増加額396,048千円、土地の増加額760,655千円であります。不動産管理事業の賃料収入増加を図るため、ヴィラ梅香等の取得を致しました。
 また、当連結会計年度において、重要な設備の除却・売却等はありません。
 なお、当社グループは資産をセグメントに配分していないため、セグメント別の記載を省略しております。

 

2 【主要な設備の状況】

(1) 提出会社

2020年9月30日現在

事業所名
(所在地)

セグメントの名称

設備の
内容

帳簿価額(千円)

従業員数
(名)

建物及び

構築物

機械装置
及び

運搬具

土地
(面積㎡)

リース資産

合計

フォーライフ
上野駅前ビル
(東京都台東区)

賃貸
物件

27,136

288,237

(168.37)

315,373

 

市毛支店
(茨城県ひたちなか市)

営業所
賃貸
物件

78,314

44,076

(754.18)

122,391

 6

〔2〕

駅南支店
(茨城県水戸市)

営業所
賃貸
物件

22,218

84,711

(524.39)

106,929

 6

〔3〕

つくば支店
(茨城県つくば市)

営業所
賃貸
物件

64,663

272,666

(1,004.00)

337,330

  7

〔4〕

ラヴィエール・ミト
(茨城県水戸市)

賃貸
物件

62,708

39,724

(490.97)

102,432

 

KORYOエコパワー
水戸市森戸町
(茨城県水戸市)

太陽光
発電

280,915

280,915

 

KORYOエコパワー
石岡市大砂
(茨城県石岡市)

太陽光
発電

260,873

260,873

 

KORYOエコパワー
高田町
(茨城県水戸市)

太陽光
発電

10,234

319,466

29,761

(32,066.00)

359,463

 

ONE’S PARK
城南第4駐車場
(茨城県水戸市)

コインパーキング

4,400

98,981

(1,093.00)

1,822

105,203

 

ヴィラ梅香

(茨城県水戸市)

賃貸

物件

78,092

35,421

(350.01)

113,513

 

牛久田宮

(茨城県牛久市)

賃貸

物件

112,803

(2,532.16)

112,803

 

ONE’S PARK
城南第9駐車場
(茨城県水戸市)

コインパーキング

4,816

197,142

(1,123.38)

201,959

 

 

(注) 1.現在休止中の主要な設備はありません。

2.上記の金額には消費税等は含まれておりません。

3. 従業員数の〔 〕は外数であり、臨時従業員数であります。

4. 資産を事業セグメント別に配分しておりませんので、セグメントごとの設備の内容については省略しております。

 

 

(2) 国内子会社

2020年9月30日現在

会社名

事業所名
(所在地)

セグメントの名称

設備の内容

帳簿価額(千円)

従業員数
(名)

建物
及び

構築物

機械装置
及び

運搬具

土地
(面積㎡)

その他

合計

ジャストサービス株式会社

香陵住販本店

(茨城県水戸市)

提出会社

本社機能

19,814

80,069

 (180.06)

99,884

  28

 〔7〕

株式会社KASUMIC

KASUMIC本社

(茨城県つくば市)

子会社

本社機能

24,971

0

95,660

(879.96)

120,631

 4

 〔6〕

アシュベール二の宮

(茨城県つくば市)

子会社

賃貸物件

120,800

86,500

(1,194.61)

207,300

 -

 

(注) 1.現在休止中の主要な設備はありません。

2.上記の金額には消費税等は含まれておりません。

3. 従業員数の〔 〕は外数であり、臨時従業員数であります。

4. 資産を事業セグメント別に配分しておりませんので、セグメントごとの設備の内容については省略しております。

    5. 株式会社KASUMICは、2020年8月31日現在の帳簿価額であります。

 

3 【設備の新設、除却等の計画】

    該当事項はありません。

 

第4 【提出会社の状況】

 

1 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

 

種類

発行可能株式総数(株)

普通株式

3,952,000

3,952,000

 

 

② 【発行済株式】

 

種類

事業年度末現在
発行数(株)
(2020年9月30日)

提出日現在
発行数(株)
(2020年12月28日)

上場金融商品取引所名又は登録認可金融商品取引業協会名

内容

普通株式

1,309,950

1,311,450

東京証券取引所
JASDAQ
(スタンダード)

単元株式数は100株であります。

1,309,950

1,311,450

 

(注)  提出日現在発行数には、2020年12月1日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行さ

    れた株式数は、含まれておりません。

 

 

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

 

決議年月日

2017年5月16日

付与対象者の区分及び人数(名)

当社取締役     4

当社監査役     1

当社執行役員    6

当社子会社取締役  1

当社従業員     140

当社子会社従業員  4

新株予約権の数(個)  ※

 1,777 〔1,747〕(注)1

新株予約権の目的となる株式の種類、内容及び数(株)  ※

普通株式  88,850 〔87,350〕(注)1

新株予約権の行使時の払込金額(円) ※

1,012(注)2、4

新株予約権の行使期間 ※

2019年5月17日~2027年5月16日

新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額(円) ※

発行価格   1,012(注)4
資本組入額   506(注)4

新株予約権の行使の条件 ※

新株予約権の割当てを受けた者(以下、「新株予約権者」という。)は、権利行使時においても、当社または当社子会社の取締役、監査役及び従業員の地位にあることを要するものとする。

新株予約権者が死亡した場合は、新株予約権の相続を認めないものとする。

その他の条件は、当社と新株予約権の割り当てを受けた者との間で締結した「第1回新株予約権割当契約書」で定めるところによる。

新株予約権の譲渡に関する事項 ※

新株予約権を譲渡するときは、当社取締役会の決議による承認を要するものとする。

組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項 ※

(注)3

 

※ 当事業年度の末日(2020年9月30日)における内容を記載しております。当事業年度の末日から提出日の前月末現在(2020年11月30日)にかけて変更された事項については、提出日の前月末現在における内容を〔 〕内に掲載しており、その他の事項については当事業年度の末日における内容から変更はありません。

(注) 1.新株予約権1個につき目的となる株式数は、50株であります。

但し、新株予約権の割当日後、当社が株式分割、株式併合を行う場合は、次の算式により付与株式数を調整、調整の結果生じる1株未満の端数は、これを切り捨てる。

 

調整後付与株式数

調整前付与株式数

×

分割・併合の比率

 

 

2.新株予約権の割当日後、当社が株式分割、株式併合を行う場合は、次の算式により払込金額を調整し、調整により生ずる1円未満の端数は切り上げる。

 

調整後払込金額

調整前払込金額

×

分割・併合の比率

 

 

また、新株予約権の割当日後に時価を下回る価額で新株式の発行または自己株式の処分を行う場合は、次の算式により払込金額を調整し、調整により生ずる1円未満の端数は切り上げる。

 

 

調整後払込金額

 

 

調整前払込金額

 

×

既発行株式数

新株発行(処分)株式数×1株当たり払込金額

1株当たり時価

既発行株式数+新株発行(処分)株式数

 

 

3.組織再編に際して定める契約書または計画書等の条件に従って、以下に定める株式会社の新株予約権を交付する旨を定めた場合には、当該組織再編の比率に応じて、以下に定める株式会社の新株予約権を交付するものとする。

ⅰ合併(当社が消滅する場合に限る。)

合併後存続する株式会社または合併により設立する株式会社

ⅱ吸収分割

吸収分割をする株式会社がその事業に関して有する権利義務の全部または一部を承継する株式会社

ⅲ新設分割

新設分割により設立する株式会社

ⅳ株式交換

株式交換をする株式会社の発行済株式の全部を取得する株式会社

ⅴ株式移転

株式移転により設立する株式会社

4.2018年4月17日開催の取締役会により、2018年5月31日付で1株を5株とする株式分割を行っております。これにより「新株予約権の数」、「新株予約権の行使時の払込金額」及び「新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額」が調整されております。

 

② 【ライツプランの内容】

 該当事項はありません。

 

③ 【その他の新株予約権等の状況】

 該当事項はありません。

 

(3)  【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

     該当事項はありません。

 

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

 

年月日

発行済株式
総数増減数
(株)

発行済株式
総数残高
(株)

資本金増減額
 
(千円)

資本金残高
 
(千円)

資本準備金
増減額
(千円)

資本準備金
残高
(千円)

2018年5月31日

(注)1

790,400

988,000

98,800

2018年9月12日

(注)2

260,000

1,248,000

203,320

302,120

203,320

203,320

2018年 9月26日

(注)3

55,300

1,303,300

43,244

345,364

43,244

246,564

  2018年10月1日~

2019年9月30日

 (注) 4

2,000

1,305,300

1,012

346,376

1,012

247,576

 2019年10月1日~

2020年9月30日

(注) 5

4,650

1,309,950

2,352

348,729

2,352

249,929

 

 (注)1.株式分割(1:5)によるものであります。

    2.有証一般募集(ブックビルディング方式による募集)

      発行価格   1,700円

      引受価額   1,564円

      資本組入額   782円

    3.売出しに係るオーバーアロットメントの第三者割当増資

      発行価格   1,700円

      引受価額   1,564円

      資本組入額   782円

    4.2018年10月1日から2019年9月30日までの間に、新株予約権の行使により、資本金が1,012千円及び資本準

      備金が1,012千円増加しております。

    5.2019年10月1日から2020年9月30日までの間に、新株予約権の行使により、資本金が2,352千円及び資本準

      備金が2,352千円増加しております。

    6.2020年10月1日から2020年11月30日までの間に、新株予約権の行使により、発行済株式総数が1,500株、資

      本金が759千円及び資本準備金が759千円増加しております。

 

 

(5) 【所有者別状況】

2020年9月30日現在

区分

株式の状況(所有株式数(1単元の株式数100株)

単元未満
株式の状況
(株)

政府及び

地方公共
団体

金融機関

金融商品
取引業者

その他の
法人

外国法人等

個人
その他

個人以外

個人

株主数
(人)

4

13

13

5

1

826

862

所有株式数
(単元)

352

85

492

79

1

12,087

13,096

350

所有株式数
の割合(%)

2.69

0.65

3.76

0.60

0.01

92.29

100.00

 

(注) 自己株式45株は、「単元未満株式の状況」に含まれております。

 

(6) 【大株主の状況】

2020年9月30日現在

氏名又は名称

住所

所有株式数
(千株)

発行済株式(自己株式を除く。)の総数に対する所有株式数の割合(%)

薄井 宗明

茨城県那珂市

494

37.71

菅原 敏道

茨城県水戸市

109

8.32

水戸信用金庫

茨城県水戸市城南二丁目2番21号

30

2.29

菊本 真透

茨城県水戸市

26

1.98

アイ・エス・ガステム株式会社

千葉県船橋市藤原三丁目16番17号

26

1.98

金子 哲広

茨城県水戸市

24

1.83

門田 洋

神奈川県小田原市

20

1.52

小野瀬 益夫

茨城県水戸市

20

1.52

白田 寛

茨城県東茨城郡茨城町

19

1.48

香陵住販従業員持株会

茨城県水戸市南町二丁目4番33号

19

1.46

787

60.12

 

 

 

(7) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

2020年9月30日現在

区分

株式数(株)

議決権の数(個)

内容

無議決権株式

議決権制限株式(自己株式等)

議決権制限株式(その他)

完全議決権株式(自己株式等)

完全議決権株式(その他)

普通株式

13,096

単元株式数は100株であります。

1,309,600

単元未満株式

 普通株式

350

発行済株式総数

1,309,950

総株主の議決権

13,096

 

 

② 【自己株式等】

  該当事項はありません。

 

 

2 【自己株式の取得等の状況】

 

【株式の種類等】

会社法第155条第7号による普通株式の取得

 

 

(1) 【株主総会決議による取得の状況】

 該当事項はありません。

 

(2) 【取締役会決議による取得の状況】

 該当事項はありません。

 

(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

区分

株式数(株)

価格の総額(千円)

当事業年度における取得株式

45

63

当期間における取得自己株式

 

(注)当期間における取得自己株式には、2020年12月1日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取による

   株式数は含めておりません。

 

(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

区分

当事業年度

当期間

株式数(株)

処分価額の総額
(千円)

株式数(株)

処分価額の総額
(千円)

引き受ける者の募集を行った
取得自己株式

消却の処分を行った取得自己株式

合併、株式交換、会社分割に係る
移転を行った取得自己株式

その他

 

 

 

 

 

保有自己株式数

45

       -

45

 

 (注)  当期間における保有自己株式数には、2020年12月1日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りに
       よる株式数は含めておりません。

 

3 【配当政策】

当社は、持続的な成長を可能とする収益力の強化と突然の波乱要因に耐えうる財務基盤を築くことが株主への期待に応えることと考えております。

株主への利益還元につきましては、経営の重要課題と位置付け、配当原資確保のための収益力を強化し、持続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針としております。

当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき1株当たり48円の配当を実施することを決定しました。

内部留保資金につきましては、今後の事業展開への備えと企業価値の向上に充当していくこととしております。

なお、当社は、「取締役会の決議により、毎年3月31日を基準日として、中間配当を行うことが出来る。」旨を定款に定めております。

 

基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。

 

決議年月日

配当金の総額(千円)

1株当たり配当額(円)

2020年5月14日

取締役会

30,048

23

2020年12月25日

定時株主総会

32,747

25

 

 

 

4 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】

① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社のコーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方は、以下のとおりです。

当社は、急速に変化する経営環境のなか、経営基盤の確立、競争力の追求の強化を実現するため、取締役による意思決定の迅速化を図るとともに、責任の明確化、内部統制システムを整備・運用し、コーポレート・ガバナンスの拡充を進めております。また、会社法に基づいた株主総会、取締役会及び監査役会の運営を徹底するほか、全社プロセス及び業務プロセス上の統制活動を充実させることによって、コーポレート・ガバナンスの強化に取り組むとともに、株主、投資家の皆様に公正な経営情報の開示の適正性を確保してまいります。

 

② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由

イ 企業統治の体制の概要

 当社の企業統治の体制は次のとおりであります。

a.取締役会

当社は、取締役7名(うち社外取締役1名)全員をもって構成される取締役会を設置しております。取締役会は当社の業務執行を決定し、取締役の職務の執行を監督する権限を有しております。取締役会では、法令及び定款で定められた事項及び経営方針・政策に関する重要事項について審議し、効率的で迅速な意思決定を図るとともに、コンプライアンス上重要な問題の審議等を行っております。

なお、取締役会は、原則として毎月1回開催しており、構成員等については次の通りです。

議 長:代表取締役 薄井 宗明
  構成員:取締役   菅原 敏道、金子 哲広、神長 春美、中野 大輔、須能 享

    社外取締役 加藤 雅之

b.監査役会

当社は、会社法関連法令に基づく監査役会設置会社制度を採用しており、監査役3名(うち社外監査役2名)全員をもって構成される監査役会を設置しております。監査役会では、取締役会に上程される議案に対する議論、ならびに取締役の職務の執行が法令・定款を遵守して行われているかどうかを監査する業務監査ならびに計算書類及びその附属明細書を監査する会計監査を行い、それら監査結果の情報の共有化及び監査計画の進捗確認を行っております。

なお、監査役会は、原則として毎月1回開催しており、構成員等については次の通りです。

議 長:常勤監査役 山﨑 朝一郎
  構成員:社外監査役 星出 光俊、倉谷 祐治

c.内部監査室

当社は、代表取締役より直接任命された内部監査人(3名)を配置した、組織上独立している内部監査室を設置しております。内部監査人は、当社グループの年間内部監査計画を策定し、業務及び会計に関わる経営活動を全般的に監査しております。

d.経営者会議

経営者会議は、原則として毎月1回開催し、当社の経営上の重要な執行方針及び経営全般にわたる重要事項を審議しております。構成員等については次の通りです。

議 長:代表取締役 薄井 宗明
  構成員:取締役   菅原 敏道、金子 哲広、神長 春美、中野 大輔、須能 享

    常勤監査役 山﨑 朝一郎、その他ブロック長・部長12名

e.会計監査人

会計監査につきましては、有限責任 あずさ監査法人と監査契約を締結しております。

 

f.コンプライアンス委員会・リスク管理委員会

当社グループのリスク管理の推奨及び、情報の共有化を図ることで、当社グループ全体のコンプライアンス体制を強化するため、コンプライアンス委員会・リスク管理委員会を設置しております。両委員会は、事案の発生毎に開催することとしているほか、定例会として、原則としてコンプライアンス委員会は毎月1回、リスク管理委員会は3ヶ月に1回開催しており、両委員会ともに構成員等については次の通りです。

委員長:取締役 中野 大輔

構成員:取締役 神長 春美、常勤監査役 山﨑 朝一郎、その他従業員15名

 ロ 企業統治の体制図

 当社企業統治の概要図は次のとおりであります。


ハ 当社が現体制を採用する理由
  当社は、株主総会のほか、会社法の規定する機関として取締役会、監査役、監査役会及び会計監査人を設置し

ております。当社の取締役会は、業界や社内の状況に精通した社内取締役6名を中心とし、そこに、客観的・

専門的見地からの助言が期待できる社外取締役1名を加え構成されております。これにより、迅速かつ的確で効

率的な意思決定と、それに対する幅広い視野と客観性、公正性を併せ持った実効性の高い監督が実現できると考

え、現在の体制を採用しております。さらに、当社では監査役1名に社外監査役2名を加えた監査役会による監

査役会設置会社制度を採用しております。取締役会には監査役3名が出席しており、取締役の業務執行に関する

監督を行うとともに適宜、提言及び助言などを行い、透明性のある公正な経営体制及び効果的にガバナンスが機

能するよう努めております。

 

③  企業統治に関するその他の事項

イ 内部統制システムの整備の状況

当社の内部統制システムにつきましては、業務の適正性を確保するための体制として、2017年3月17日の取締役会において、内部統制システムの構築に関する基本方針を決議し、これを定期的に見直すこととしております。整備に係る具体的な取組みといたしましては、内部統制の整備・運用に係る計画のもと、その計画を推進する組織である「内部統制プロジェクト」を設置し、各業務における職務権限や業務分掌に係る規程及び業務フローを整備しております。また、金融商品取引法における内部統制報告制度への対応として、内部統制システム構築の基本方針に則り、財務報告に係る内部統制の整備・運用及び評価並びにその報告に係る体制の充実に努めております。

 

ロ 当社の子会社の業務の適正を確保するための体制整備の状況

当社の子会社の業務の適正を確保するための体制整備の状況といたしましては、「関係会社管理規程」に基づき、関係会社の管理は、経営管理本部長が統括し、毎月、職務執行のモニタリングを行い、必要に応じて取締役会への報告を行っております。

 ハ 責任限定契約の内容の概要

当社は、会社法第427条第1項の規定に基づき、取締役(業務執行取締役等である者を除く。)及び監査役との間において、会社法第423条第1項の損害賠償責任を限定する契約を締結することができる旨を定款において定めており、当該契約に基づく損害賠償責任の限度額は、法令が規定する額としております。

なお、当該責任限定が認められるのは、当該取締役(業務執行取締役等がある者を除く。)及び監査役が責任の原因となった職務の遂行について善意でかつ重大な過失でないときに限られます。

当該定款に基づき、当社は取締役(業務執行取締役等である者を除く。)及び監査役の全員と責任限定契約を締結しております。

 ニ 取締役会で決議出来る株主総会決議事項

 (剰余金の配当及び中間配当)

 株主への機動的な利益還元を行うため、会社法第454条第5項の規定により、取締役会の決議によって剰余金

の配当及び中間配当ができる旨を定款に定めております。

 (取締役等の責任免除)

 取締役及び監査役が期待される役割を十分に発揮することができるよう、会社法第426条第1項の規定によ 

り、任務を怠ったことによる取締役(取締役であった者を含む。)及び監査役(監査役であった者を含む。)の損

害賠償責任を、法令の限度において、取締役会の決議によって免除することができる旨を定款に定めておりま

す。

 (自己株式の取得)

 当社は自己の株式の取得について、機動的な資本政策を遂行できるように、会社法第165条第2項の規定に基

づき、取締役会の決議によって市場取引等により自己株式を取得することができる旨を定款で定めておりま

す。

 ホ 取締役の定数

 当社の取締役は10名以内とする旨を定款で定めております。

 ヘ 取締役の選任の決議の要件

 当社は、取締役の選任決議は、議決権を行使することが出来る株主の議決権の3分の1以上を有する株主が

出席し、その議決権の過半数をもって行う旨を定款に定めております。また、取締役の選任決議は、累積投票

によらないものとしています。

 ト 株主総会の特別決議要件

 会社法第309条第2項に定める決議は、議決権を行使することが出来る株主の議決権の3分の1を有する株主

が出席し、その議決権の3分の2以上にあたる多数をもって行う旨を定款に定めております。

 これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を目的とするも

のであります。

 

 

(2) 【役員の状況】

① 役員一覧

男性10名 女性0名(役員のうち女性の比率0%)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

代表取締役

薄井 宗明

1951年5月14日

1974年4月

大京観光株式会社(現株式会社大京)入社

1975年8月

東洋物産株式会社入社

1976年10月

株式会社香陵商事入社

1981年10月

当社設立 代表取締役(現任)

(注)3

480,000

専務取締役

菅原 敏道

1950年12月18日

1970年4月

株式会社日立製作所 大甕工場入社

1974年5月

株式会社秋田電具商会入社

1975年11月

株式会社ジャックス入社

1984年4月

有限会社常陽信用土地建物入社

1987年4月

当社入社

1990年11月

当社取締役

1995年10月

当社常務取締役

1999年12月

ジャストサービス株式会社代表取締役(現任)

2003年10月

当社専務取締役(現任)

(注)3

103,000

常務取締役
第一営業本部長
兼第三営業本部長

金子 哲広

1975年4月16日

1995年7月

ポート興産株式会社入社

1997年5月

有限会社水府企画入社

1998年6月

当社入社

2006年10月

当社第二ブロック長

2007年10月

当社取締役本部長

2016年10月

当社常務取締役

2017年4月

当社常務取締役第一営業本部長

2018年12月

当社常務取締役第一営業本部長兼第二営業本部長

2020年10月

当社常務取締役第一営業本部長兼第二営業本部長兼第三営業本部長

2020年12月

当社常務取締役第一営業本部長兼第三営業本部長(現任)

(注)3

24,000

取締役
第四営業本部長

神長 春美

1963年12月20日

1984年4月

株式会社東京三洋ホーム入社

1986年1月

株式会社アルディ入社

1990年5月

株式会社アーバンリゾート設立

1994年8月

堀会計事務所入社

1997年3月

当社入社

2012年10月

当社つくば研究学園支店長

2016年10月

当社執行役員県南ブロック統括支店長

2018年5月

当社取締役第四営業本部長(現任)

(注)3

15,000

取締役
経営管理本部長

中野 大輔

1970年11月9日

1996年4月

株式会社光通信入社

1996年11月